1.本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效
法令规定：
（1）《宪法》第10条规定：城市的地盘属于国度所有。农村和城市郊区的地盘，除由法令规定属于国度所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者小我不得侵犯、买卖或者以其他形式不法让渡地盘。
（2）国务院办公厅《关于加强地盘让渡办理严禁炒卖地盘的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农人集体地盘的让渡办理，严禁不法占用农人集体地盘停止房地产开发；农人集体地盘利用权不得出让、让渡或出租用于非农业建立；农人的室第不得向城市居民出卖，也不得批准城市居民占用农人集体地盘建室第，有关部分不得为违法建造和购置的室第发放地盘利用证和房产证。
（3）国务院办公厅《关于严酷施行有关农村集体建立用地法令和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村室第用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购置宅基地、农人室第或“小产权房”。
按照上述法令规定能够看出，我法律王法公法律明文规定农村室第即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并制止向城市居民出卖，但并没有制止小产权房在统一集体组织成员之间流转、买卖，按照私法原理，法无制止即可为，我法律王法公法律律例并没有制止本集体成员之间的小产权房停止买卖，因而，只要统一集体成员具有响应的民事权力才能和民事行为才能，签定小产权房买卖合同时意思暗示实在，不违背法令或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。
2.本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效
案例
案情简介：原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组（现更改为崇义县XX镇XX新村）村民，被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日，原告与被告两边签定一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混构造第三层房屋及柴棚间卖给被告，因该《协议》约定由原告负责打点国有地盘所有权房产证，国有地盘利用权证等，被告因未获得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经拆修整理后已栖身至今。后两边发作争议，诉至法院。
裁判要旨：（一审法院）农村集体地盘宅基地利用权是农村集体经济组织成员享有的权力，与享有者特定身份相联络，非本集体经济组织成员无权获得或变相获得。原、被告之间所签定的《房屋买卖协议》的买卖标的物不只是房屋，此中还包罗响应的集体地盘宅基地的利用权。原、被告所签定的《房屋买卖协议》违背我国有关法令、律例强迫性规定，应认定为无效协议。（二审法院）宅基地利用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口，但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民，并不是崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员，其不具有利用XX镇XX新村宅基地的资格，而两边所签房屋买卖协议是一种集体地盘上房屋买卖，该房屋买卖行为也未获得XX镇XX新村的同意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签定的房屋买卖协议无效。
3.集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效
案情简介：2002年，南昌经济手艺开发区区工委、管委会决定对下罗村XX天然村施行拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范畴。2002年1月16日，下罗村委会与汪某签定一份《下罗XX天然村农房拆迁抵偿协议》，该《协议》对拆迁抵偿事宜停止了约定。2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安设房一套，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，原告汪某（做为甲方）与被告黄某（做为乙方，为城镇居民）签定了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安设房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。
裁判要旨：（一审法院）农村的地盘，除由法令规定属于国度所有的以外，属于农人集体所有。本案诉争的拆迁安设房附着的地盘属于农村集体地盘，按照《国务院办公厅关于严酷施行有关农村集体建立用地法令和政策的通知》关于“农村室第用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购置宅基地、农人室第或小产权房”的规定，宅基地、农人室第或小产权房仅能在农村统一集体经济组织内部成员之间停止流转，城镇居民到农村购置农人室第的行为是不受法令庇护的，该买卖行为一般是无效的。（二审法院）汪某与黄某签定的《房屋认购协议书》因违背了《国务院办公厅关于严酷施行有关农村集体建立用地法令和政策的通知》关于“农村室第用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购置宅基地、农人室第或小产权房”的规定而无效。
破例情形:城镇居民在签定小产权房买卖合同后获得了该集体组织户口并经相关部分批准，该房屋买卖合统一般认定有效。
案情简介：案件当事人马某原为城镇居民。1989年，马某与陈某签订房屋买卖合同，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某，价款21000元。两边买卖行为发作后，马某向有关部分交纳了响应税款，获得了响应审批，并于1996年获得北京市房地产办理局颁布的房产所有证。尔后，马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为按照我法律王法公法律规定，农村宅基地不得向城市居民出卖，两边签定的房屋买卖合同违背了国度法令规定，故于2007年向一审法院告状要求确认两边签定的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。
裁判要旨：（一审法院）因诉争房屋之宅基地属本地农村集体所有，马某属城镇居民购置农村房屋，虽签定买卖合同其时系两边自愿，且马购置后在院内增建了房屋栖身至今，然处所房屋之买卖一定涉及地盘利用人之变革，故不克不及排除此房屋买卖违背法令规定之性量。法院判决两边于1989年签定的买卖合同无效，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。（二审法院）根据我法律王法公法律规定，农村宅基地的所有权属于农人集体所有，宅基地利用权人在对宅基地行使收益和处分权力时，应当遭到严酷的限造。在此前提下，城市居民购置农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处置详细案件时应当连系个案的差别情况综合加以判断。本案中，马某做为城市居民，其与陈某签定的房屋买卖合同已颠末海淀乡政府的批准。尔后，马某获得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中，马某在诉争房屋中现实栖身，已对该房屋构成了不变的占有关系。鉴于此，在综合案件其时的汗青布景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，应当确认马某与陈某签定的买卖合同有效为宜。据此，二审法院做出撤销原审讯决，驳回陈某诉讼恳求的末审讯决。
4.小产权房买卖合同被认定无效之后的处置规则
法令规定：
（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同获得的财富，应当予以返还；不克不及返还或者没有需要返还的，应当折价抵偿。有过错的一方应当补偿对方因而所遭到的丧失，两边都有过错的，应当各自承担响应的责任。
（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处置原则问题》，明白在合同无效的原因方面，出卖人负有次要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处置上，应全面考虑出卖人因地盘升值或拆迁、抵偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差别形成丧失两方面因素，平衡买卖两边的利益，制止认定合同无效给当事人形成利益失衡。
（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于打点商品房买卖合同纠纷案件的指点定见》中规定：城镇居民就农村集体地盘上修建的小产权房与别人所签定的买卖合同无效，由此而形成的丧失由两边按过错责任大小分管。
（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审讯工做会议纪要》中亦明白：关于因买卖在集体所有的地盘上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严酷贯彻国度的公共政策和诚信交易次序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等体例制止当事人之间利益关系失衡。
（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审讯中需要留意的几个法令适用问题》，再次明白了在确定补偿买受人丧失时，如诉争房屋之后已处于拆迁法式之中，房屋重置和区位抵偿价格可参照拆迁法式中的评估成果予以确定；如尚未进入拆迁法式，可通过委托判定的体例确定房屋重置和区位抵偿价格。
5.上海地域对小产权房纠纷出格规定
相关律例：
《上海审讯理论》 2008年第1期
（1）关于发作在本乡镇范畴内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；
（2）关于将房屋出卖给本乡镇以外的人员，若是获得有关组织和部分的批准，能够认定合同有效；
（3）关于将房屋出卖给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部分批准的,若是合同尚未现实履行或者购房人尚未现实栖身，利用该房屋的，该合同应做无效处置；
（4）关于将房屋出卖给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部分批准，若是合同现现实履行完毕，且购房人已现实栖身，利用该房屋的，对合同的效力暂不亮相，认可购房人对房屋的现状以及继续占有，栖身利用该房屋的权力。
法令制止非统一集体组织成员间小产权房买卖，因而，买卖小产权房请稳重！