译者：公孙放不下
01
总算轮到广州了。
现实上，在广州火速正式发布成交非官方根本产物价格后，在苏州、贵阳、西安、东莞等卫星城跟进后，在上海也提出要非官方验成交产物价格后，市场都在等着广州的动做。
该来的仍是来了，虽然显得有点晚。昨晚（8月31日），深圳市住建局正式发布《深圳市廉租房和建立局局关于成立二手货廉租房交易参考产物价格正式发布监视机造的通知》。
所谓成交非官方根本产物价格，就是区政府给成交定下一个产物价格。
商品房因为需要存案审核，所以产物价格现实上是由政府定。但成交的产物价格原来是由物业公司定，定的于低都由他们，如今不可非官方同一给到了每个室第小区的根本产物价格，物业公司和中介必需按照阿谁产物价格挂牌和成交，即使不按照阿谁产物价格成交，银行也得按照阿谁产物价格停止银行贷款排序。
非官方给出的成交非官方根本产物价格，是按照该室第小区过去一年二手货廉租房房产交易成交产物价格根底上，综合性考虑评估产物价格、周边一手新盘成交产物价格等因素综合性排序而得。
以广州、苏州、贵阳等卫星城的情况来看，区政府发布的成交非官方根本产物价格大要是以后离岸价的8折摆布。
不外，与广州全数室第小区成立成交交易产物价格正式发布监视机造所差别的是，广州并不是全境，而是针对成交活泼的领章板块区域。
昨晚广州正式发布的首批96个室第小区的成交非官方根本产物价格，54个在天河，23个在虎门，8个在番禺，7个在三水，4个在海珠。黄埔区、大亚湾、白云、清远、增城、石龙镇，暂无二手货室第小区被点名。后续其他领涨板块新盘成交非官方根本产物价格也会相继发布。
02
其实，广州早就应该出台成交非官方根本产物价格了。因为那座卫星城的楼价，曲到今天都没停歇。
过去两年，广州在不竭降低专业人才落户门槛，并为专业人才大开买房的小窗大布景下，广州的楼价进入了快速补涨阶段。出格是生齿数增长来势汹汹的黄埔区区和专业人才买房最宽松的大亚湾区。
按照黄埔区区披露的动静显示，2020年深圳市大幅增长50万生齿数，此中三分之一流入虎门。同期的楼价，从2019年的2.5多万元/平方米拉升到了2020年岁暮的3.1多万元/平方米，跌幅高达24%。
大亚湾方面，本年商品室第成交199万㎡，同比增加41%，创汗青新高。楼价从2.4多万元/平方米摆布涨到了现在的单价3万+。跌幅十分猛，出格是明珠湾和大亚湾湾和塞上沙新区。
为此，本年4月末，广州缩紧经济政策，要求专业人才买房也需要供给1年社保或纳税证明。同时，荔湾区、三水区、黄埔区区、海珠区、宝安区、黄埔区区、花都区、大亚湾区、清远区9区小我销售廉租房增值税征免年限从2年进步至5年。
近日，广州又打消了黄埔区区的专业人才买房经济政策，并进一步缩紧了大亚湾的专业人才买房经济政策。
在4月末加磅宏不雅调控之后，广州还不竭给楼市加息。截行到目前，广州已经5次上浮了首房与二房的银行贷款基准利率。
目前，广州的首房银行贷款基准利率高达5.85%，位列五个第三线卫星城首位。成交银行贷款基准利率高达6.05%，同样位列五个第三线卫星城之首，其是独一一个打破“6”的卫星城。
造图：卫星城财经
在宏不雅调控缩紧，金融经济政策缩紧的大布景下，广州的成交量确实沉着下来了。
数据显示，5月末广州成交成交量10524套，同比大跌了3成，产物价格方面同比也下跌了3.84%。此中，大亚湾、清远、虎门三个区成交量打入冷宫。
7月末，广州成交成交量固然较6月末有所增加，但仍处在低位。
但是，广州的楼价照旧没有转为，不单没有转为，跌幅在7月末以后根本位列全国前列。7月末，广州商品房同比下跌0.2%，成交同比下跌0.6%。
从本年岁首年月至今，广州商品房下跌了10.5%，跌幅位列全国第二。成交累计跌幅12.1%，位列第三。
由此可见，广州的刚需型，正等待着成交非官方根本产物价格的到来。
03
关键问题来了，成交非官方根本产物价格会改动广州的楼价吗？本号的概念是，会的。
强悍如广州，都因为成交非官方根本产物价格，而改动了走向。在他之后跟进的苏州、贵阳，也同样进入了量价齐跌形式。7月末跟进的西安，目前成交也已经冷却。
从昨晚广州发布的首批96个室第小区的成交非官方根本产物价格来看，良多室第小区的产物价格与以后的离岸价比拟，跌了50%，大大都室第小区的产物价格，一夜之间回到了两年前。
好比海珠区的班师新世界，以后的离岸价是174873元/平方米，昨晚发布的参考价是88311元/平方米，跌幅高达49%。天河的中海花城湾、保利心语花园、中海景晖华庭等高价盘，单价均下跌了几万块。
当然，以广州的情况来看，物业公司们纷歧定会按照参考价去交易，很有可能仍是按照现实离岸价成交。
但成交非官方根本产物价格的能力，就在于此，无论你是按照什么产物价格成交，银行赐与银行贷款只认成交非官方根本产物价格。
以发布的96个室第小区中，此前离岸价更高的海珠区中海花城湾来举例子申明。该室第小区以后贝壳的离岸价是174873元/平方米。
在成交非官方根本产物价格正式发布以后，假设张先生以刚需的身份买了一套100平方米的，总价就是1748.73多万元。首付30%，524.49多万元，需要向银行银行贷款1224.24多万元。也就是说，在成交非官方根本产物价格正式发布以后，张先生花524.49万就能够撬动那房子。
成交非官方根本产物价格正式发布之后，物业公司仍以以后的离岸价卖给了张先生，也即张先生仍要以1748.73多万元的总价拿下他。
但是，银行却只认92641元/平方米的根本产物价格，在银行眼中，那房总价是926.41多万元。银行赐与70%的更高银行贷款，是按照926.41万排序，也即银行更高只能给张先生648.487多万元。
也就是说，张先生需要本身付出的首付款是1748.73-648.487=1100.243多万元。
正式发布前524.49万的首付就能够撬动。正式发布后需要1100.243多万元的首付款，才气买得到。那相当于给楼市降杠杆了。
能力是庞大的，在那能力之下，良多人会望而却步，需求霎时会消逝良多。崩溃需求之后，成交量会大跌，楼价也会松动。那就是广州、苏州、贵阳等卫星城量价齐跌的原因。
广州，也逃不掉。
因而，本号关于广州将来一段时间的买房建议是，成交尽量别碰。核心新区的商品房，好比天河、白云、海珠、虎门等核心板块的商品房，仍能够买。