2010年05月25日 07:42:33 来源： 重庆日报
在国度宏看调控下，因为买房者的持币看看，商品房成交量大幅下降，似乎已成定局。
与此同时，大多房企却按兵不动，“死扛”着房价。
楼市僵局何时才气突破？
A 怪象
销量大跌 价格平稳
“盼了四五个月了，房价末于降了！”
某研究机构发布陈述称，上周重庆主城区商品房成交均价为4523元/平方米，环比下降12.83%。
得知那一动静，周芸很是兴奋。
她赶忙冲到渝北区。在渝北的各大楼盘扫了一大圈后，起初的兴奋便不复存在了。
金科·小城故事，均价7000元；聚信广场，均价4770元；保利·香槟花园，均价5300元……
“房价仍是没降啊。”周芸心生疑窦。
近日，网民倡议了以“重庆房价降了吗？”为题的投票活动。该活动吸引了近3万人参与，投票成果展现：九成市民认为，房价并没有明显下降。
市统计部分如是阐明道：上周均价下降，次要是遭到沙坪坝、九龙坡区保障性用房大量成交影响。主城地域其他商品房价格并未有明显改变。
其实，楼市水分就像奶牛的乳汁，挤挤仍是有的。
近来，在浩瀚购房者中间，传播着如许的一句话。
那句话的内在含义，是在购房者戏谑式的语境下，折射出对房企“死扛”立场的强烈量疑。
统计数据展现：重庆商品房销售面积增速，已持续4个月放缓。5月10日至16日一周内，主城共计成交1504套房源，比前一周下降21.01%。而那一数据，仅仅相当于4月份一天的成交量。
市场低迷，部门中小型楼盘祭出了价格“撒手锏”。在北部新区汽博中心四周，一个将于近日开盘的楼盘，就打出了一次性付款8.8折、按揭8.9折的告白吸引购房者。在大石坝的恋恋上层、东方明珠，售房人员向记者透露，“假设购置多套房源，可赐与‘额外优惠’。”
与此构成明显比照的是，以龙湖、金科为代表的一线开发商，仍对峙一贯的价格程度，不见有任何降价或优惠迹象。在长安锦绣城、北城国际中心等二线开发商的大型楼盘，目前仍实行全款9.8折，分期9.9折的“常规”优惠政策。
B 胶着
房企“死扛” 市民痴等
大牌房企底气为何那么足？
华远地产董事长任志强的话颇具说服力：国内房企手中另有1.8万亿元资金，至少能够再撑一年。
中原地产研究院查询拜访展现：万科、恒大、中海、碧桂园等13家房产大鳄2009年的现金流，比2008年上涨了217%，同时还在本年1至4月融资333亿元，远高于往年一季度的220亿元。另一组数据展现，开发商资金充沛，可包管大型房企短期内安枕无忧。
换言之，丰裕现金流铸就了房企的“金刚不坏之身”。因而，无论购房者的渴求若何迫切，成交量落差若何浩荡，大牌房企大可纹丝不动。
与此同时，大大都购房者抉择了“痴等”。
记者在摘访中发现，我市很多出名楼盘，在开盘当天，呈现了“零成交”现象。
不断想要改进住房前提的市民罗世峰全程参与了某楼盘的开盘仪式。“每平方米售价从5000到8000元不等，现场的人很少。我觉得，如许的楼盘，将来至少有上千元的降价空间。”
罗世峰从往年4月起头，不竭在主城遍地看房，他本已相中了几处不错的楼盘。但现在，他其实不急于“下叉”了，“已经等了一年，再等上一年也无所谓了。”
“2008年，也呈现过楼盘开盘零成交的情状。”处置房地产研究的林佑嘉说,基于对房市新政感化的自信心，市场普及认为后期房价下降的可能性很大。
南岸区某楼盘的销售司理周密斯对此深有体味。近段时间来，来她们楼盘看房的人，固然天天仍有四五十个，但大部门人都只是问一句“每平方米好多钱？”在得到答复后，发出“哦”的一声，便转身分开。
“前两个月，我们天天卖八九套房不成问题。而如今，一周卖掉5套房，都算走好运了。”周密斯叹道。
“不降价不买房”，似乎已成购房者共识。
C 两难
捂房烫手 “割肉”心疼
在一片胶着的现状下，觉得最痛苦的，莫过于炒房者和二手房中介了。
近10年来，职业炒房者张富渝通过不竭买房卖房，赚了2000多万元。2009岁暮，他又贷款以6500———7000元的均价，在江北、渝北购进了七八套二手房。到本年4月份，几套房子的价格都涨了一成摆布。
就在张富渝预备出手之时，国度宏看调控政策萍水相逢。
本诡计陆续捂着房子，但调控新政接连不竭，让张富渝觉得形势不合错误。斩仓“割肉”，张富渝立即将那一批房源在各大中介挂牌出卖。半途，他还测验考试把售价每平方米调低了300—500元。但一个月过往，照旧置之不理。
“我贷款总额1400万摆布，月利率5％。。原来认为此次能赚100来万，但如今，即使是我能原价卖掉，也要倒亏三四十万……”张富渝一肚子苦水。
为难的不单单是炒房者。钢运房产的统计数据展现，5月10日至16日一周内，重庆主城二手房买卖成交量环比下降了29.2%，个别中介的营业量更是萎缩了50%以上。
近日，记者在南坪福利社四周的一家中介公司看到，店内已空无一物，几个工人正在店门前摘取公司的招牌。
“那里要改成一家服拆店。”拆修公司负责人段先生告诉记者。本来的中介公司本是本年3月份才开张的，没想到两个月后就关门了。
那个月来，段先生已经做了好几笔房产中介公司的革新营业，有的店面被改成了小食店、小卖部或电器行。
“有购房需求的客户并没有削减，但有些人其实不急着下叉。如许的看看心态，对一些实力不强的中介来说，确实很棘手。”钢运房产置业参谋吕政雍说。
D 斗法
谁的“囚徒窘境”？
要完毕目前胶着形态，可能有两个办法：
一，购房者当机立断，下叉；二，房企降价销售。
华龙证券投资阐发师邓丹认为，沪深两市123家房地产上市公司的总市值，已比更高位时下跌了60%。譬如万科总市值曾一度接近2000亿元，而目前已回落到745亿元。一般说来房地产市值总量，和房价程度间接对应。目前的高价格是房企在“死扛”。“若房企听任‘死扛’，令国度宏看调控目标难以达成，中心 *** 还有可能进一步摘取动做，譬如上调开发商的项目本钱金比例等等。”
林佑嘉说，2010年，房地产开发企业的国内贷款将收缩至8000亿—8500亿元，较2009年下降25%摆布。加上地盘竞买、违约成本的大幅进步，以及销售的低迷，再厚的“金身”也会被消解。
“‘死扛’三五个月也许没有问题，而假设市场继续低迷超越半年，大部门开发商将再也没有余外的钱往囤地囤房了。那时候，只能抉择降低房价、回笼资金。”林佑嘉说。
言下之意，半年可能成为大部门房企的“大限”。
那么，购房者和房企，谁能最末撑到“大限”到来时？
北京理工大学经济学传授胡星斗认为，房产和一般消费品差别，在一段时间内，房产并不是必须品。像罗世峰如许动辄等上一年的购房者，也大有人在。
但房企可等不了那么久。“时间一长，肯定有开发商对峙不住，率先松动价格，牵一发而动全身，那轮市场博弈便会完毕。”胡星斗说，随之而来的，还可能是“大鱼食小鱼”或市场彻底洗牌。
在经济学上，有种现象被称为“囚徒窘境”。
如今的场面是：所有购房者是一拨囚徒，所有开发商是另一拨囚徒。
如今的问题是：谁来做阿谁率先“招供”的囚徒？
囚徒窘境的抱负模子
警方拘捕甲、乙两名嫌疑犯，将其分隔囚禁。警方别离和二人碰头，并供给以下不异的抉择：
若一人认功并做证检控对方，而对方连结缄默，此人将立即获释，缄默者将判监10年。
若二人都连结缄默，则二人同样判监半年。
若二人都互相检举，则二人同样判监2年。
好像博弈论的其他例证，囚徒窘境假定每个囚徒都是利己的，即都逃求更大本身利益，而不关心另一参与者的利益。囚徒到底应该抉择哪一项战略，才气将本身的刑期缩至最短？
理性囚徒会若何做出抉择：
若对方缄默、我招供会让我获释，所以会抉择变节。
若对方变节指控我，我也要指控对刚才能得到较低的刑期，所以也是会抉择变节。]
比武
一些专业人士认为，在此后数个月内，我市房产交易量还会大幅萎缩，从而带动房价回落。
问题的关键是，房价下滑的幅度有多大？
看跌者
宏看调控、公租房、城市拓展等利空叠加，高房价积重难返
“政策门”冷却高房价，被看做是房价下跌的最有力兵器。
2010年，跟着国度针对地产的各项调控政策的出台，监管办法也愈加严厉，房地产市场正逐渐冷却。目前市场看看气氛日浓，置业者不敢随便进市；开展商隆重应对，整个楼市闪现疲软态势。业内人士揣测，调控政策势必对楼市产生严重影响，重庆楼市将来数年可能都不容乐看。
大量“公租房”上市也将给高房价以重压。重庆2010年将启动500万平方米公租房建立。公租房由 *** 以划拨体例赐与建立用地，建房成本比通俗商品房约低1/3。公租房租金只求出入平衡，不逃求利润，大致上公租房租金相当于同类商品房出租价格的60%。
此外，持“一定大跌”论者还有诸多理由：
———房价持续多年上涨，房市已被严峻透收，底子再无力前行；
———房地产商“差钱”。地产是个高投停止业，颠末往年的高房价时段，开展商可能今天“不差钱”，但不等于明天“不差钱”。跟着市场疲软，资金回笼放缓，银行对房企的银根收缩，拿地的资金比例上升了50%，都将招致开展商“很差钱”。
———大交通拓展城市空间。重庆进进外环时代，轨道交通的鼎力开展翻开了重庆开展的瓶颈，扩展了视野和外延空间，带来大量可建立地盘的赐与。
看涨者
需求只是被暂时按捺，严重项目和严重利好政策将让房价企稳
“不陆续涨价就不错了。”长安锦绣城营业部分负责人梁毅认为，“目前的价格很值”。他表达，在近期一系各国家调控政策的影响下，房价已不像往年那样疯长，并逐步 *** 到了一般轨道：“但那其实不意味着，房价会大幅度下跌。”
在许多房企销售部分负责人看来，新政短期内，可能对房企运营形成必然影响，但重庆楼市的本钱回报率一贯高过银行利率，做为现阶段‘不变可靠’的投资标的目的，房产仍是市场活动性的次要目标。
“市场需求只是暂时被按捺，客看上一些操行好、稀缺的楼盘仍是求过于供，那是重庆城市化历程中不成制止的。”梁毅表达。
在专家学者看来，重庆房价迟迟不降，也受一些区域性严重项目标拉动，以及各类利好政策的影响。
以两路寸滩保税港区为例，比来保税港区周边的二手房价格，每平方米已经打破了6000元。林佑嘉对此阐发，保税港区面向西部，具有强大的辐射才能和集聚才能，大量的工做人员进驻保税港区，一定带动大量的栖身需求，那都将鞭策周边房价上涨。别的，因为保税港区是一个区域概念，其价值溢出效应将会敏捷向整个重庆扩展，从而对重庆房价起拉动感化。
“无论是‘314’总体摆设、库区的后期搀扶办法，都将带动整个重庆的投资和消费需求。而地产行业一贯对区域性的利好政策非常灵敏，且会对政策产生间接响应，因而，处于特殊政策情况下的重庆，房价很难大幅下降。”胡星斗表达。