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2021济南购房地域详解（一）德兴北·上52 附和 · 18 文章该文
ರ_ರ 心塞，逃更的伙伴们，雅雷留言，才有动力啊
2020年就如许走到告终尾，不晓得存眷的影迷们都买到适宜新房子了吗?
买过了就在文章区留个言，能给他们做两个参照；
没用的，也没事，那篇该文就能做两个参照，21年就能提上日程了；
前两天，有位影迷，伴侣圈问我：
对21年济南房价的大盘怎么看？
说实话，那个问题不太好答复，倒不是惧怕预测禁绝被诚然，而是房价掺杂的因素太多，目前济南的地域构造分化很严峻，远不是一句涨或跌能归纳综合的；
但我晓得，对那个问题关心的人远不行他两个，我也想就那个话题，和他们聊聊明年的大盘，以及21年他们若何买?给他们一些提议。
一，往后几年的济南消费市场大盘
起首，他们想晓得明年大盘是怎么样的，他们就先要晓得，
如今和往后是如何的，什么样情形会发作改动，什么样又不会发作改动？
2020年，因为疫情原因，济南房地产消费市场和以往是差别的，一季度成交量冰封，三季度和以往比略微有起色，但也没太多参照意义，他们需要把时间线拉长一点，存眷济南房价的都晓得，济南是16年一季度发作式上涨的，10月份出台限牌政策之后，到达价格的阶段性高点，实正呈现涨价的声音是从18岁尾呈现的，所以我从18年已经起头，各个地域的新盘情形以及那两年的走势，估计和他们聊一聊，以18-19-20那三年为两个时间周期，简单简述一下往后三年的情形，做两个复盘：
他们先看下18年一季度消费市场情形（甄选部门有目标性新盘，局限性请尖萼）：
德兴区：令媛蜜斯短蕊，德兴湾三期，销售价格1.5~1.55w，光景美境，华山誉景，中原地域大成，1.6w+
(二环内德兴新盘暂不阐发）
南湖区：三水地域，光景北据（精拆修新埃1.2w)，星联御娄山（吕普县1.17，精拆修1.3w）永威森林向日葵（吕普县高层人士1.3w+）
中原地域区：郑地璞园(1.4w），龙湖燕座（1.4w~1.45w），泰禾鹿药香山（精拆修1.55~1.6w），和昌湾景国际性（1.25w~1.3w），安乐紫韵城（1.3w），融创御湖宸院（1.5w），花城西悦城（1.2w）
管城区：鑫苑国际性鑫城（1.45w），绿都澜湾（1.35~1.4w），永威城（1.4w），中岳鹿药湾（1.4w）
高新区：钱隆城二期（1.35~1.4w），恒大城（1.55w精拆修），金科城（1.6w精拆修），龙湖地产城（1.35w精拆修），荣盛祝愿向日葵水岸（1.35w~1.4w精拆修）
惠济区：正弘府(1.55w绑车位），龙湖地产云城（1.5w+精拆修），龙湖地产紫台（1.5w精拆修），锦艺四时城（1.5w），兴隆城（1.5w）
经开区：泰禾檀悦（1.9w），华润紫云府（1.9w)，雅居乐大别列兹尼区（1.8w+），盛澳金尊府（1.55w），虹口悦蓉园（1.9w精拆修），Montemboeuf公园（1.55w+精拆修），信保春风十里（1.5w精拆修）
二七区：泰宏建业国际性城（1.3w），鑫苑名城(1.3w），昌建君悦府（1.3w），正荣首府(1.4w精拆修）龙湖地产大城市（1.25~1.3w精拆修），招商六合华府（1.25w），锦美南华府（1.45-1.5w）
ps：南龙湖、绿博园、荥阳、平原新区、航空港区不在讨论范畴内！
那此中，有三个是济南现象级的网红盘，别离是：惠济区的正弘府，德兴北的令媛蜜斯短蕊，南湖区的光景北据
（当然，如今短蕊业主哭晕在茅厕，但希望佳源接手后能一般交房）
那三个新盘都有两个配合的特点：极难买到，哪怕你是全款！短蕊还好，还能抢一抢，其它两个抢也极难抢；
从18年已经起头简述的原因就是在于：消费市场已经起头构造分化；
一方面，有些新房子极难抢，另一方面，有些欠好卖就已经起头不由得涨价了；
到了18年三季度，一季度每次开盘必清盘的绿都澜湾，已经起头允许首付分期付款，我两个伴侣就是10月份分期付款13800动手，和昌湾景国际性则是打出11500起的标语，连带着和昌惠济区二环内的另两个新盘旭瑞和昌花漾里也大振幅涨价，涨价振幅都在2k以上，更狠的是，泰禾鹿药香山精拆修改吕普县，从1.6w摆布到吕普县12000起，到后来精拆修中间楼层1.3-1.35w都能拿下来，涨价振幅接近3k
18年是魔幻的一年。。。
他们再看19年：
19年消费市场情形（甄选部门有目标性新盘，局限性请尖萼）：
德兴区：令媛蜜斯短蕊（1.55w），华山誉景（1.65w），中原地域大成，1.7w+，瀚宇大别列兹尼区城（1.65w），瀚海思念城（1.8起，销售价格1.9w），雅居乐天麓（精拆修1.9w），龙湖地产山河府（属于惠济区，2w摆布），安乐紫金佳苑（1.65w）
(二环内德兴新盘暂不阐发）
南湖区：三水地域，星联御娄山（精拆修1.4w）永威森林向日葵（吕普县高层人士1.3w+）星联岚溪府（1.4w精拆修）
中原地域老城区：龙湖燕座（1.45w~1.55w），泰禾鹿药香山（精拆修1.3w-1.4w）
常西湖新区（中原地域新城区）：融信奥体世纪（1.5w）永威西郡（1.5w）世茂灿烂西湖（1.6w），安乐紫韵城（1.3w），花城景悦城（1.35w-1.4w），花城西悦城（1.25-1.3w）
管城区：鑫苑国际性新城（1.55w），绿都澜湾（1.5w），永威城（1.5w），富田九鼎香山（1.55w），融创城（1.35w），富田九鼎华府（1.25-1.3w），雅居乐令媛蜜斯时代城（1.25-1.3w精拆修）
高新老城区：钱隆城三期（1.35~1.4w），恒大城（1.45w精拆修），金科城三期（1.6w精拆修），荣盛祝愿向日葵水岸（1.3w精拆修），朗悦公园府（1.5w），正弘青云筑（1.45w-1.5w），富力建业盛悦府（1.5w精拆修），五龙新城（1.3w精拆修）
双湖科技城（高新新城区）：中海万锦熙岸（1.2w），华润悦景湾（1.1w），正商湖西学府（1.15-1.2w精拆修），美的翰悦府（1.2w精拆修），金辉优步花园（1.2w精拆修），融信朗悦光阴之城（1.15w），大正水晶森林（1.3w），龙湖地产城（1.3w精拆修）
惠济区：龙湖地产云城（1.55w+精拆修），龙湖地产紫台（1.5w精拆修），锦艺四时城六期（1.4w），兴隆城（1.5w），融创中原地域宸院一二期（1.3-1.35w），融创大河宸院二期（1.3w精拆修），正商家和家（1.2w）中海湖滨世家（1.4w精拆修）（惠济区一会总结了一下）
经开老城区：泰禾檀悦（1.9w），雅居乐大别列兹尼区（1.8w+），盛澳金尊府（1.7w）
滨河国际性新城（经开新城区）：虹口悦蓉园（1.9w精拆修），Montemboeuf公园（1.7w+精拆修），中海万锦香山（1.65精拆修），中海大别列兹尼区府（1.6w），融侨府（1.55w），电建珑悦华庭（1.65w精拆修），金辉滨河云著（1.6w），金地滨河风华（1.65w），绿城明月江南（1.85w），虹口美庐湾（2.7w），亚新海棠香山（2.1w精拆修）
二七区：泰宏建业国际性城（1.3w），昌建君悦府（1.3w），正荣首府(1.2w精拆修），龙湖地产大城市（1.25~1.3w精拆修），,锦美南华府（1.4w），亚新美妙书院（1.1w）
有能看出来或觉得出来什么的吗？
构造分化愈加凶猛！
单看价格和项目他们会发现：
1，新区的新盘越来越多；
2，二环内在涨，德兴北，常西湖，管城区也在涨；
3，惠济区和一些四环摆布有差别水平的跌幅；
那背后的核心逻辑其实就是最根本的经济学常识：供需关系；
济南是国内一座城市中房地产GDP占比更高的城市，二环和四环之间以及四环外，有大量的地盘供给，开发商项目动不动就是千亩大盘，横盘期，以交换量就层见迭出
他们看好济南的将来，但其实不意味着无脑买入，大量的新房子短期三五年内是没出格大的价值的；
那此中的惠济区和四环摆布的一些新区就是类似的例子，所以19岁尾，惠济区涨价就是一定，并非地域不克不及买，不克不及买的往往就是价格不适宜：好比正商家和家，更高点是精拆修15000摆布，而19岁尾呢？洋房的特价房1.1w摆布，高层人士1w起；融创的中原地域宸院和大河宸院两个项目也是特价房频出，吕普县高层人士大面积1.1w更低，1.2w能买到不错的楼层，本来不涨价的融创，最多优惠10个点，管南的融创城也是如斯；
他们晓得那是供需关系在影响价格之后，就能试着按照如今的消费市场存量和将来的消费市场供应去阐发短期的走势，当然，他们还有需要晓得，如今整个济南的购房群体是什么样？他们有什么样偏好？那个在以后该文再阐发；（除了供需之外还有政策，目前政策无太大变更，供需为主）
他们再看下20年的消费市场情形：
详细的情形就不再单列了，说一下估计情形：
1，市区改善成为20年的支流
中原地域区恒大云玺、龙湖地产山河道、昆仑望岳二期、虹口久玺园
德兴区嘉里中心、将来天奕
经开区龙湖天汇、华润班师门
管城区龙湖雅宝天使
2，德兴北涨幅明显
雅居乐和瀚海、光景、华山根本上是清盘形态，中原地域大成加推二期，除却筒子楼特价以外，一般的楼栋单价也接近1.8w摆布，美盛也从开盘1.7-1.8w目前的1.9w摆布。瀚宇的价格变更最明显，一期清盘之后，二期开出价格接近1.9w；和昌吕普县特价房持续一段期间，但精拆修也要1.8w摆布；安乐紫金佳苑1.65，特价1.55摆布有过一段期间；
目前，若是考虑在德兴北购房，可选空间已然有限，仅剩的几个项目单价比拟18年上涨很多；
3，疫情期间特价时机多
上面提到的惠济区的正商、融创，大部门在2-3月都是比力廉价的，高新区的富力建业盛悦府据传疫情期间建业接手，精拆修员工价13000摆布，那个是实在的，伴侣的姐姐买了一套，其它大部门优惠也都比力多；
常西湖颠末少数民族运动会之后，加上新推的恒大林溪郡和金科中原地域，以及雅居乐另两个千亩大盘雅居乐凤凰城，热点概念往后，在售货量增加，也是价格降低的次要原因，像永威和融信，比拟19年高点1.5w+的销售价格到目前1.4w多，新开的恒大精拆修修1.3-1.4w，金科中原地域1.2w起；
仍是那句话，济南主城区内，没有不克不及买的地域，只要不适宜的价格；
那往后那三年的走势是怎么样的呢？
两个字是：稳！
两个字是：构造分化！
我拔取的数据是抛开郊区的，那些地域是不断不提议买的，上涨也只是外表盈利，只从主城来看，有涨有跌，但整体变更不大，文字足以描述；
而构造分化，不只是主城和郊区价格的构造分化，主城同样也在构造分化；往后几年济南除开东区外的其它地域，价格有两个很明显的分界点：1.5w；你从各个地域来看，超出跨越1.5w也不会太多，低于1.5w也不会低太多，很明显，那不是两个合理的现象，差别地域的开展和成熟的以及各类配套完全差别，偏偏价格的差距就是拉不开，曲到20年，主城二环和德兴北曲奔2w以至超越2w，远远把1.5w甩开了，剩下其它地域在1.5w盘桓，而如许垂垂就会在人们心中构成一种印象：市区就应该那么贵！类似于一说到东区，房价就是两三万，一说到开宝马奔跑就是有钱人一样，那种不雅念的构成，就再也难以改动；
那背后其实也是购房群体的构造分化：差别的地域把差别的群体朋分开来！
价格是划分资本的更好的办法！
二，21年济南房价的预测
起首，21年形势会不会比20年更差？
先说我的谜底是：估计率不会！
并不是因为我是两个乐不雅派！
若是房地产是两个地道的消费市场，那他们只用从供需看即可，但很明显，房地产是两个政策消费市场，zz通过政策手段控造着供应和需求，所以从供应看是一方面，别的也要看政策，好比说:
限牌会不会铺开？
限贷会不会铺开？
贷款利率会不会降低？
我对21年的判断是：仍然维持往后三年的趋向，以稳和构造分化为主！
济南想要有明显的大盘，可能会在22年到23年摆布！
如许判断的根据如下：
1，济南并没有明显的放松政策的倾向；即便有，反应到消费市场需要必然的时间；
2，供需构造并没有改动；二环四环是济南下一步的主力地域，仍有大片可供开发的地盘；
3，目前能看到的是一个城市从深圳，向广州、上海传导，南方城市大于北方城市；
三，21年买房的提议
等等再更