上诉人张某某、何某、谢某某因与被上诉人蒋某某、广安正大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人张某某、何某、谢某某因与被上诉人蒋某某、广安正大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）:张某某，女，生于1990年12月16日，汉族，住四川省广安市先锋区。

委托诉讼代办署理人：何雪强，四川虹永律师事务所律师。

上诉人（原审被告）:何某，男，生于1984年11月12日，汉族，住四川省广安市广安区。

委托诉讼代办署理人：秦懋云，四川虹永律师事务所律师。

上诉人（原审被告）:谢某某，女，生于1982年6月25日，汉族，住四川省成都会青羊区。

委托诉讼代办署理人：张林，四川信和信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：蒋某某，男，生于1950年7月16日，汉族，住四川省广安市广安区。

委托诉讼代办署理人：陈洪志，广安市先锋区代市法令办事所法令工做者，由广安市先锋区法令援助中心指派供给法令援助。

广安正大房地产开发有限公司

，住所地四川省广安市先锋区广前大道**。

诉讼代表人：何敏，该公司办理人负责人。

委托诉讼代办署理人：刘明清，四川爱寡律师事务所律师。

委托诉讼代办署理人：陈国静，四川爱寡律师事务所律师。

诉讼记录

上诉人张某某、何某、谢某某因与被上诉人蒋某某、

广安正大房地产开发有限公司

（以下简称正大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不平四川省广安市先锋区人民法院(2019)川1603民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法构成合议庭停止了审理。本案现已审理末结。

事实根据

张某某上诉恳求：1.撤销原判决，改判张某某在本案中不承担对蒋某某的了偿责任；2.本案一审、二审诉讼费由蒋某某承担。事实和理由：1.张某某做为销售人员引导蒋某某购置了先锋区恒顺星城的商品房，但她并不是蒋某某所交纳房款的现实收取者，她做为销售人员在履行响应的职务行为过程中没有任何过错，即便有责任也该公司承担而不是由张某某小我承担；2.蒋某某没有任何书面证据证明张某某收取了10000元购房定金，蒋某某申请的二位证人出庭做证证言明显存在矛盾，且证人不认识张某某怎么能确定就交给了张某某，证人与蒋某某还存在亲属关系。

何某上诉恳求：1.撤销原判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由蒋某某承担。事实和理由：1.何某没有委托张某某、谢某某对外销售房屋，蒋某某也没有证据证明何某与张某某、谢某某存在委托关系，一审法院仅根据何某将购房合同放在销售部就推定存在事实上的委托关系错误；2.正大房产公司通过以房抵债的体例冲抵其拖欠何某的欠款，均是在正大房产公司的办公场合停止的，张某某、谢某某要么是正大房产公司的售房营业员，要么是销售代办署理公司的员工，其有权以正大房产公司的名义向蒋某某售房，而张某某、谢某某还以正大房产公司名义向蒋某某出具了收款收条，至于张某某、谢某某按照正大房产公司现实控造人王成的指示将收取蒋某某的房款转账给何某，是正大房产公司和成都明信房地产营销筹谋有限公司的内部办理问题，一审法院认定张某某、谢某某的行为系小我行为而非职务行为与客不雅事实不符。

谢某某上诉恳求：1.撤销原判决第一项中“由谢某某向蒋某某返还14000元及占用利钱”，改判驳回蒋某某对谢某某的诉讼恳求；2.本案一审、二审诉讼费由蒋某某承担。事实和理由：1.本案系房屋买卖合同纠纷，合同主体是蒋某某和正大房产公司，谢某某不是该合同的相对人，因而不是本案的适格主体；2.蒋某某与正大房产公司签定的《房屋买卖合同》，正大房产公司出具了票据应视为收到了蒋某某的购房款；3.一审法院将谢某某、张某某认定为中间人错误，谢某某其实不认识何某，不存在其委托谢某某销售涉案房屋；4.谢某某系成都明信房地产营销筹谋有限公司的工做人员，正大房产公司委托成都明信房地产营销筹谋有限公司销售“恒立·恒顺新城”商品房，代办署理行为的后果由正大房产公司承担，或者由谢某某的工做单元成都明信房地产营销筹谋有限公司承担；5.若是何某委托谢某某、张某某转卖房屋，谢某某是受托行为，也应由何某承担责任；6.何某已将合同权力义务归纳综合让渡给蒋某某，不克不及因为正大房产公司重整时不承认其债权而告状谢某某；7.谢某某系成都明信房地产营销筹谋有限公司的职工，若将购房款占为己有，涉嫌职务侵犯，本案应移送公安机关处置。

蒋某某辩称，原判决认定事实清晰，适用法令准确，恳求驳回上诉，维持原判。

正大房产公司辩称，正大房产公司并没有收到蒋某某付出的购房款，蒋某某所持有的购房款收条是原何某的收条改换而来的；谢某某将蒋某某的购房款转账给何某，并没有证据证明系受正大房产公司的指示而为，张某某与谢某某收到了蒋某某280000元，只付出给何某256000万元，截留了24000元，截留的金额远远超出了一般销售房屋的佣金，能推定出该房的出卖行为系张某某、谢某某承受抵房人何某的委托；现蒋某某不克不及获得房屋，张某某与谢某某应当在各自收取的金额内承担返还并付出占用资金利钱的责任。综上，原判决认定事实清晰，适用法令准确，恳求驳回上诉、维持原判。

蒋某某向一审法院告状恳求：要求张某某、何某、谢某某配合返还蒋某某购房款280000元，并从收款之日起按贸易银行同期贷款利率付出利钱。

一审法院认定事实：“恒立·恒顺星城”系正大房产公司开发的房产项目，由成都明信房地产营销筹谋有限公司销售，谢某某、张某某系该销售公司的工做人员。

广安恒立化工有限公司(以下简称“恒立化工”、法定代表人王某)与正大房产公司系联系关系公司，恒立化工与何某存在债权债务关系，恒立化工因无力向何某了债债务，遂用正大房产公司开发的“恒立·恒顺星城”房屋赔偿所欠何某债务。在此前提下，正大房产公司与何某签定了《“恒立·恒顺星城”房屋认购书》。2014年2月21日，正大房产公司对此中所赔偿给何某的---号房，向何某出具了编号为的收条，收条载明：收到何某购房款---（原收条2014年2月21日****）321840元。

何某获得正大房产公司抵债房后，便停止转卖。蒋某某因需购房，便选中了购置正大房产公司抵债给何某的---号房。2014年3月25日，正大房产公司（出卖人）与蒋某某（买受人）签定《商品房买卖合同》，次要约定：正大房产公司将位于“恒立·恒顺星城”某号房屋出卖给蒋某某，面积约为89.4㎡；单价为3600元/㎡，总金额321840元；付款体例为：一次性付款。在签定本合同当日，买受人付出购房价款总额的100%（含定金）￥321840元。签定合同当日，正大房产公司向蒋某某出具了编号为172530号收条，载明：今收到蒋某某---购房款321840元，并说明“换（原据号：******）”。

在签定合同的统一日，蒋某某在信誉社取现金27万元存入谢某某账户，谢某某承认收到该笔款项，其称转给付了何某，但未供给根据证明。

蒋某某称为购房，另向张某某付出现金10000元，供给了证人张某某（证明蒋某某于2014年3月22日在她处告贷5000元付出给张某某做为购房定金）、杨某（证明签合同当天蒋某某还向张某某付出了现金5000元）证明。

何某在一审法院受理的（2018）川1603民初277号案审理中向办案人员陈说“清理组有关我的统计表看，只要李某某（2018）川1603民初211号、蒋某某（2018）川1603民初227号的原票据为何某，但是那二套的购房，有款在之前转给我的，也有之后一二个月才转给我的。我其时只认购了五套房屋，放在售楼部。出卖了转给我的款是王某还我的告贷，至于若何卖，卖几钱我未管。”经该院从银行储蓄机构查实的交易明细反映，谢某某别离于2014年3月3日、2014年4月26日向何某账户转款入二笔资金，此中2014年4月26日转入的资金金额为256000元。

2017年6月23日，一审法院做出(2017)川1603破3号民事裁定书，裁定受理正大房产公司的破产重整申请，并同时指定正大房产公司清理组为办理人，蒋某某对所购房屋向正大房产公司办理人申报债权，经该公司办理人审查后确认蒋某某的债权为0。

一审法院认为，何某获得正大房产公司抵债房合同后，又将其放在售房部，实为委托或同意别人代为转卖。蒋某某虽系与正大房产公司名义签定的《商品房买卖合同》，但因合同所涉标的房已由正大房产公司抵债给了何某，正大房产公司未从买卖合同中收取任何价款，故买卖合同的现实出卖方应为何某，正大房产公司之行为实为系承受委托以本身的名义协助共同何某完成向蒋某某出卖房屋。那亦可从本案中间人谢某某辩称所收蒋某某价款全数付给了何某、谢某某向何某转款的银行交易明细、正大房产公司出具的收条说明“换”字的意思暗示及何某在相关案件中的陈说得出该结论。

房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人付出房屋价款的合同。何某做为现实出卖人在收取了蒋某某响应房屋价款后，即负有向蒋某某交付房屋的义务。固然何某已将其从正大房产公司获得的“恒立恒顺星城”--**-*号号抵债房通过正大房产公司与蒋某某签定《商品房买卖合同》之体例变动为蒋某某为买受人，但姓名之变动其实不表白其已履行完毕了房屋买卖合同之交付房屋义务，因房屋属不动产，其交付应以不动产变动注销为准。即便何某与蒋某某以变动合同买受人姓名的体例约定了何某应履行向蒋某某交付房屋之义务转由第三人正大房产公司履行，蒋某某亦可基于变动买受人姓名后之《商品房买卖合同》向第三人正大房产公司主张交付义务，或正大房产公司亦因同意变动合同买受人姓名而具有向蒋某某履行交付之义务，但现因正大房产公司办理人对蒋某某申报的购置房屋，通过审核确认其权力为0的体例，表白已回绝向蒋某某履行《商品房买卖合同》义务，对办理人回绝向蒋某某履行交付义务之后果，按照《合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不契合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任”之规定，在正大房产公司披露现实售房人何某后，蒋某某亦有权选择何某做为相对人主张权力，要求其承担响应法令责任。

因第三人正大房产公司回绝向蒋某某交付房屋，以致蒋某某购房之目标不克不及实现，现要求相关责任人返还向其收取的购房款及占用利钱，理由成立。相关责任人承担向蒋某某返还收取的购房款义务后，响应的买卖合同关系即视为解除，因返还购房款应以解除购房合同为前提。何某承担了向蒋某某返还响应购房款后，亦可基于原有法令关系，继续行使响应权力。

关于何某所收蒋某某购房款金额，谢某某虽主张所收蒋某某270000元全转付给了何某，但何某在本案中不予承认。连系何某在一审法院（2018）川1603民初字277号案中之陈说及何某与谢某某之间的银行交易明细，再连系考虑谢某某之中间人身份，其有可能将收取的售房款扣除响应中间费用金额后再转付给何某那亦较契合常理，故该院承认谢某某向何某转付的金额为银行交易明细显示的256000元。

对蒋某某主张付出给张某某的现金10000元，有证人证明，证人证言亦较契合情理，且蒋某某其后换取的321840元的收条亦能与之印证，该事实具有高度可能性，故该院对蒋某某主张向张某某付出了10000元的事实予以认定。

张某某、谢某某做为中介人，代销别人售房时本不该本身间接收取标的款，但收取别人款项后又无根据表白部门款项之去向或不供给去向，代销售给蒋某某的房屋现未能获得正大房产公司的承认，中介行为未能胜利，蒋某某的购房目标未能实现，此中有部门款项去向不明或未供给去向亦系张某某、谢某某之原因所致，故对收取的购房款去向不明或未供给去向之部门金额应由其承担返还责任。张某某、谢某某虽主张其系职务行为，但连系本案所涉房屋其时已抵债给何某的情况下，正大房产公司无需要亦无理由自行销售或委托别人销售，谢某某亦未供给销售本案房屋系职务行为根据，故对其主张职务行为的定见，该院不予采信。据此，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、由张某某向蒋某某返还10000元及占用利钱，由谢某某向蒋某某返还14000元及占用利钱，由何某向蒋某某返还256000元及占用利钱；利钱均从2014年3月25日起按中国人民银行规定的短期贷款利率计算至还款时行；二、驳回蒋某某的其他诉讼恳求。案件受理费5500元，由张某某承担250元，谢某某承担350元，何某承担4900元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为

本院认为，正大房产公司因抵债与何某签定了《商品房买卖合同》，何某又将合同放在售房部，实为受权别人代为转卖房屋。蒋某某与正大房产公司签定的《商品房买卖合同》，所涉标的房屋为正大房产公司赔偿给何某的商品房，正大房产公司未收取任何价款，蒋某某将270000元购房款付出到谢某某银行账户，谢某某又向何某银行账户转款256000元，故蒋某某固然与正大房产公司签定了《商品房买卖合同》，但现实出卖方应为何某。因为正大房产公司赔偿给何某的商品房为期房，正大房产公司与蒋某某从头签定《商品房买卖合同》、改换房款收条之行为，实为承受委托以本身的名义协助共同何某完成向蒋某某出卖房屋的后续交付、打点房屋权证等事宜之用。

何某做为出卖人在收取了蒋某某的房屋价款后，负有向蒋某某交付房屋等义务。现正大房产公司办理人对蒋某某申报的购置房屋，通过审核确认其权力为0，回绝代为向蒋某某履行交付房屋之义务，其法令后果应由何某承担，何某应向蒋某某返还所收取的购房款并承担资金占用利钱。

蒋某某将270000元购房款存入谢某某银行账户，谢某某仅向何某转付了256000元，未供给剩余款项去向，谢某某应承担向蒋某某返还的责任并承担资金占用利钱。

关于蒋某某主张付出给张某某的现金10000元，蒋某某供给了证人证明，证人证言亦较契合情理，连系当事人陈说，该事实具有高度可能性，一审法院确认蒋某某向张某某付出了10000元并没有不妥，张某某应当返还给蒋某某并承担资金占用利钱。

蒋某某实为与何某存在房屋买卖合同关系，蒋某某所付出的购房款大部门为何某收取，正大房产公司未收取蒋某某付出的任何房屋价款，成都明信房地产营销筹谋有限公司也未收取何某的佣金，张某某、谢某某主张系代办署理正大房产公司的行为或成都明信房地产营销筹谋有限公司的职务行为，其理由不克不及成立。本案不克不及认定张某某、谢某某的行为属于职务行为，不存在涉嫌职务侵犯的情形，不该移送公安机关处置。

综上所述，张某某、何某、谢某某的上诉恳求均不克不及成立，应予驳回；一审讯决认定事实清晰，适用法令准确，应予维持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

判决成果

驳回上诉，维持原判。

二宗案件受理费5700元，由张某某承担50元、何某承担5500元、谢某某承担150元。

本判决为末审讯决。

文书尾部

审 判 长　杨昌礼

审 判 员　黄　平

审 判 员　冯　文

二〇一九年十二月十三日

法官助理　周琪娜

书 记 员　李星坤