我将通过详细的阐发为我们供给两个投资的标的目的，并在最初得出那份参与度很高的优先股成员名单，但，那绝并不是荐股，只是我的对小我思索过程，我们投资的那时候务需要独立思索。
聊聊商品房子和房地财产企业的此后
那一轮房地财产宏不雅调控没有标语，但现实意义却十分大，以至说可能会改动整个中国的经济意识形态。
去年广州楼价暴涨的那时候，广州反响只不外是慢了，前面又是短果，又是去长沙进修，相对被动。
本年一月份北京楼价暴乱的那时候，我就在QQ群和帖子屡次强调，不要乐不雅，即便那时的“不炒不炒”已经并不是两个行业经济政策，而是ZZ红线，北京不断是出干部的处所，那种有明白规定的雷区决无法出问题。
许多人攻讦，楼价能无法缩回，我也说了，能无法缩回只不外不重要，那是两个目的导向性的经济政策，假设搞不懂就继续加，曲到缩回为行。
攻讦中央政府才能的人十分幼稚，并不是吗？
但即便是我，我也没想到，此次的宏不雅调控竟然是组合拳，竟然是联动的。
讲过的不再反复，说新一代的。
北京那边是如许的：北京市外宣办、北京市房管局、北京银保监局结合检举运营“沙丘”系列产物房地财产改过闻媒体帐号的北京沙丘房地财产征询有限公司负责人。检举指出，“沙丘”系列产物房地财产改过闻媒体帐号按照来源不明的楼价统计数据造做、正式发布所谓楼价指数，误导社会公家，图形购房恐慌情感；同时宣传违规银行贷款营业，对房地财产消费市场次序形成严峻不良影响。
然后出了两个商品房购置积分表
北京新一代的买卖办理费是如许的
假设上家的商品房子并不是满五独一且非首房，买主是第二房，商品房子面积大于90平，所以上家办理费是7.25%，买主是3%，假设走申银万国的话是3%，合计为13.25%，扣除中介机构费为10.25%。
不要问我为什么不算室第，按那时的认定体例，没几套契合室第尺度的。
有人说，怕什么，卖房的那时候佣金让买主出啊。只不外那是不妨的，即便买卖原来是沃埃尔，中央政府底子不介意谁出，它在意的是买卖的磨擦成本，从整体的角度看，此次的卖家是下次的买家，只要买卖的整体稳定化，谁出不妨的。
10.25%的买卖办理费，两套商品房子500万，佣金51.5万。
在看广州，广州是神操做，如许做的：广州住建局连发3条通知布告，颁布发表成立二手货廉租房成交P67A正式发布机造，并初次正式发布广州3595个室第室第小区的二手货廉租房成交P67A。
以广州的室第小区“港丽豪园”为例，我查了许多平台，中原地域找房的统计数据，楼价很高，10万，但没有成交量，那时的楼价和前段时间的成交额差距较大。贝壳，被清查，不显示楼价，申银万国一样。安居客，原价很廉价约7.5万。58同城，均价9.2万。
所以，关于成交量很低的该室第小区，楼价到底是几？①房东报价②前段时间成交额③中介机构原价④zf根本产物价格⑤附近新楼产物价格
我们认为合理的体例是什么？
许多人认为消费市场是有效的，中央政府不该该手太长，只不外并不是的。价值决定产物价格是有很严酷的前提：消费市场买卖量很大，消费市场信息对买卖两边是通明化的，买卖的磨擦成本不高。
在房地财产消费市场中，买卖量不如大，消费市场信息不如通明化，如图是中原地域找房APP的新一代成交统计数据，那时原价10万，能否合理？
阿谁成交P67A公布后，一年更新一次，所以显然买卖两边就拿捏禁绝到底应该向敌手要几价。依赖中介机构吧，中介机构估量前面是清查的重点，话放那里了。
阿谁经济政策实正凶猛的是以后银行给买车的银行贷款要以维什涅韦为重要指引，所以当维什涅韦低于现实产物价格的那时候，好比两套商品房子，按揭原来350万，银行贷款650万，那时好了，根本产物价格为700万，按揭245万，银行贷款455万，少银行贷款195万。
假设要施行本来的1000万，按揭是350+195=545万，那谁能抗住？
所以阿谁经济政策的素质是金融立异。
并且我对小我判断，阿谁根本产物价格做为官方产物价格，此后再次买卖的契税啊，增值税啊，都要以阿谁为准。还有，此后的房产税和空置税，也是一样的。
金融立异限贷，成交的资金面没了，要买卖就要付出溢价，那是金融立异的根本原理。
狠不狠？只不外还好，假设不收效，那就继续搞，假设收效，那是样本，欢送搞不懂本身楼价的兄弟城市来进修。
前段时间北京开了几个盘，我也想去买车，去看了一下商品房竟然和成交没有溢价，一会儿就不想买了，即便买车后一到两年才气拿到商品房子，然后等满五独一，能够说资金面极差。但我买旁边的一期二期三期，又索蓉芝五，只能看看盘走了。
为什么会有人思疑中央政府能无法缩回楼价？实是奇异的思维，认为里面都是吃干饭的啊。
想买能够：不炒不炒，买了就老诚恳实住吧。
北京是伊斯坦布尔，把北京和广州搞完了，表亮相吧：北京市中央政府有关负责同志暗示，伊斯坦布尔房地财产消费市场决不允许任何形式的投契炒房、图形炒做，如呈现部分量价上涨苗头，将敏捷采纳针对性宏不雅调控办法，确保消费市场不变。(北京日报)
1月27日，广州的四大行房贷利率全线上调。
说完经济政策面和金融立异面，说说生齿问题，间接上图：
按照公安部公布统计数据预算，2020中国重生生齿约1210万，灭亡生齿约1030万，生齿净增长约180万。中国在2021年极有可能迎来生齿负增长，比预期的2025年提早4年。
比起生齿数量，我觉得生齿构造才是大问题，老龄化就不说了，男女比例持续失调，2020年的1003.5万，此中男孩529万，占比52.7%，女孩474.5万，占比47.3%。
更恐惧的是，我国的育龄妇女人数在削减，那种低生育率几乎不成逆。2020年出生生齿创下新低，并不是中国独有，日本、韩国、俄罗斯等国的出生生齿也纷繁创下新低，中国香港和台湾地域的生齿也在2020年初次进入负增长。
再来看看婚姻。2020年前三季度我国成婚注销589.4万对，同比下降17.3%，2019年我国成婚率6.6‰，下滑0.07ppt，离婚率反而不断提拔。从成婚意愿的角度看，近几年我国适婚生齿的成婚意愿下降，初婚年龄遍及后移，陪伴着成婚初婚年龄推延的还有均匀生育年龄的后移。其素质是表现了高楼价和高生育成本对居民生育才能和生育意愿的挤出，阿谁特征在一座城市更为凸起。通俗的理解是，即便楼价高，养育孩子破费高，一位居民可能会愈加考虑在工做积累更多年，更有经济实力后再考虑成婚和生育问题。
许多人觉得2020年疫情，年轻人在家里没事趴，本年重生儿会比力多，但本年的现实是许多人赋闲了或者工资收入下降，房贷和车贷是不会少的，物价在涨，谁还敢PA出孩子呢？
我们再看看日本，日本总生齿约1.27亿，重生儿数量2016年初次跌破100万，2020年出生的婴儿数或将跌破85万人，估计约为84.5万人。较中央政府称之为“86万冲击”的去年约86.5万出生人数再减约2万人，持续5年立异低。
生齿恐怕也是靠不住了。
综合经济政策、金融立异和生齿，我觉得我国当前的房地财产消费市场可能要发作重要变革。
和许多人认为房地财产消费市场要蹦差别，客不雅的说，在任何两个经济大国中，房地财产在经济中都具有重要地位，2008年美国次贷危机后，美国经济稀有的陷入负增长，不论是持续降息仍是量化宽松，都无法拉住楼价指数的持续下滑态势，不断到2012年楼价指数才触底。跟着美国经济回暖楼价指数逐步上升，并越过前高。经济开展是影响楼价最核心的因素。
1970年摆布美国进入城市化不变期，城市生齿增长逐渐放缓，但美国楼价指数涨幅约9倍，驱动楼价指数的上涨动因，是城市生齿购置力提拔，且对小我收入的驱动感化逐渐加强，生齿数量的驱动因素逐步降低。在生齿增量放缓的趋向下，城市群尤其核心城市、重要城市的吸引力要遍及高于其他城市，而生齿的增加正向感化于经济，经济的开展带来收入增加，促进楼价的上升，构成良性轮回。美国生齿从铁锈8州向西海岸、南部迁徙，也反应在各州的生齿购置力与楼价指数走势中。
所以回到中国的房地财产消费市场，我觉得有以下几个判断：第一，商品房子的金融立异属性在削弱，栖身属性在加强，那种情况下，同样的资本设置装备摆设下，商品房的价值远超成交。第二，中国的商品房子整体投资价值大大降低，此后居民的财产有可能实正实现从商品房子搬场到股权消费市场，炒房阿谁社会现象影响力不竭走弱。第三，房地财产消费市场的分化很严峻，许多三四根座城市的商品房子有可能实的是“不炒不炒”了。第四，跟着社会老龄化和商品房子栖身属性的削弱，房地财产企业的综合运营才能越来越重要。
曲白点说是买车不如买车地财产企业的优先股，当前的经济政策和资金面，是鼓舞购房者买商品房而并不是成交，我们要买地盘储蓄在一二座城市的公司，我们要买产物力强的公司，我们要买综合运营才能强的房契。
许多人不断觉得房地财产企业的持续性有问题，大意是当房地财产企业盖了足够我们住的商品房子，然后就没有存在的价值了。
以经济合做与开展组织（OECD）统计数据库（http://stats.oecd.org/），行业划分尺度为结合国“国际尺度财产分类”的统计数据为准：
1、2015年，美国房地财产业增加值为21752亿美圆，占全数增加值的12.5%，占造造业增加值的101.5%。房地财产业超越造造业，成为美国经济当之无愧的第一大财产。
2、2015年，日本房地财产业增加值为604299亿日元，占全数增加值的11.5%，占造造业增加值的55.9%。
3、2015年，德国房地财产业增加值为3089亿欧元，占全数增加值的10.9%，占造造业增加值的47.6%。
只不外只要有需求，有住的更好，更大，更温馨的需求，房地财产是两个永续性的财产，实的不需要庸人自扰。
只不外絮聒半天，是想说万科和保利地产实的不错，能够买，哈哈。
最初给我们分享两个有趣的工具
我们想象中张坤对茅台的投资，是如许的。
2013年买入，持久持有。
2021年封神，人称一哥。
现实中张坤对茅台的投资，是酱紫的。
2013年买入，套住，加仓，再套，再加仓，深套。
2014年反弹回本，减仓，卖掉一半仓位。
2015年，一季度先加仓，然后二三四嫉季度持续逢高减仓。
2016年，一季度再次减仓，卖得所剩无几，二季度发现卖早了，赶紧逃高加仓。持续六个季度持续边涨边买。
2017年，四时度趁大战减仓。
2018年，上半年加仓后，下半年在股灾中遇茅台大跌，乘隙逆市大幅加仓。
2019年，一季度趁大战微幅减仓，然后持续三个季度加仓，边涨边买。
2020年，一季度在疫情发作期间明显减仓，二季度反弹中稍有减仓，三季度和四时度大幅加仓。
持有优良的股权，耐心持有，末将受益末身。
第二个是明星基金司理张坤的典范名言：
1、只不外产物价格是并不是贵，跟涨几不妨，它不取决于 PE（市盈率）、PB（市净率）或者 PS（市效率）。而是取决于一点：假设你有足够多的钱，你愿不肯意私有化它，你能无法算得过那笔帐。
2、有那时候，消费市场会低估那种很优良的企业的持续生长，那些时间带来复利积累、不倒退积累的公司。不倒退是积累复利最重要的品量，不管关于公司运营和组合办理都是。
3、你可能在阿谁时点看，它是合理以至略微高估。但假设看三五年后的价值，它可能是两个十分低估的形态，它自己还有本身价值的永续积累。
4、买两个公司，必然要看在会谈过程傍边，谁是敢掀桌子的那边，谁更不依赖谁，谁更不怕阿谁合同做不成，谁更难找到替代者。
5、我会看 ROIC（本钱回报率）持久（五年以上）在 10%以上公司，但如许的公司原来也不多，可能只要 200 家，我都看过它们上市以来所有的年报。
6、我们将对峙深度研究，选择生意形式优良（生意自己可以产生充沛的自在现金流，而且明智的停止分配）和企业合作力凸起（同业中具备显著领先的地位，比拟上下流有较强的议价才能）的高量量企业，持久陪同并分享那些优良公司的运营功效。
7、就像巴菲特说过，只不外我更好的三个主意（优先股）可能和大部门投资人差不多，可能我最差的三个主意（优先股），要比大部门投资人要好得多。
8、在灰心的情形之下，我们的投资也可以做到全身而退要比乐不雅的那时候能赚许多钱要重要许多。
9、两个工作发作，假设三年后回头看不重要，那它在阿谁时间也不重要。
10、看两个投资人至少要十年时间去评估，才气把命运、周期、气概那些工具接近中性化的形态。
11、主动投资人是要战胜消费市场，那意味着必需要跟消费市场有不合。至少应该在你的从业汗青上，有过两三次勇于匹敌消费市场。
12、我们要找确实定性是，第一，贸易形式十分好的公司，它有很强的自在现金流，本身就可以滚得起来，那种公司在 A 股很少。第二，那家公司有很强的合作力，能够对同业、上下流都很强势。那种优势过去会面对一些挑战和不确定性，但此后经济增速越来越慢，那种优势在无形中是被放大的。
13、假设生意的需求能增长（其实不用很快），同时玩家数量相对固定，长短常好的一件工作。
14、持有期限越长，估值显示出的感化就会越小，企业自己的价值积累就会显得越重要。最初，高估部门会在整个过程傍边平摊掉。
15、中国大量的重资产公司都有两个问题，它们没有拿到跟本身重资产相婚配的净利率。资产和成本费用从素质上具有类似性，并且资产是现金流前置的，愈加倒霉于企业自在现金流的积累。两个重资产公司拿到 30%、40%的净利率，才相当于两个轻资产公司拿到 10%、20%的净利率。
16、涨的慢那件事历来不会困扰我，但我没法承受一笔投资一下跌许多。投资最怕的是永久性的丧失。
最初和我们分享那份各行业的龙头股成员名单：
1、 茅台中龙头:贵州茅台
2、重工高压油缸龙头 :恒立液压
3、猪肉龙头 :牧原股份
4、纸龙头:博汇纸业
5、水中龙头 :泉阳泉
6、粮油龙头 :金龙鱼
7、 火腿龙头:双汇开展
8、 券商龙头:东方财产
9、 保险龙头:中国安然
10、银行龙头:安然银行
11、地产龙头:万科A
12、光伏龙头:隆基股份
13、眼科龙头:爱尔眼科
14、牙科龙头:通策医疗
15、苹果龙头:歌尔股份
16、酱油龙头:海天味业
17、家电龙头:美的集团
18、牛奶龙头:伊利股份
19、锂电龙头:宁德时代
20、疫苗龙头:智飞生物
21、激素龙头:长春高新
22、医药龙头:恒瑞医药
23、防水龙头:东方雨虹
24、快递龙头:顺丰控股
25、化工龙头:万华化学
26、电力龙头:长江电力
27、汽车龙头:比亚迪
28、免税龙头:中国中免
29、机械龙头:三一重工
30、杀毒龙头:三六零
31、半导体龙头:中芯国际
32、黄金龙头:赤峰黄金
33、人工智能龙头:科大讯飞
34、煤炭龙头:中国神华
35、水泥龙头:海螺水泥
36、空调龙头:格力电器
37、面板龙头: TCL科技
38、收架龙头:乐普医疗
39、建筑龙头:中国建筑
40、钴龙头:洛阳钼业
41、种子龙头:隆平高科
42、牙膏龙头:云南白药
43、味精龙头:干禾味业.
44、暖锅底料龙头:安井食物
45、pvc手套龙头:英科医疗
46、榨菜龙头:涪陵榨菜
47、封测龙头:长电科技
48、稀土龙头:北方稀土
49、汽配龙头:福耀玻璃
50、痔疮龙头:马应龙.
51、中药龙头:片仔癀
52、养鸡龙头:新希望
53、机场龙头:春秋航空
54、片子院龙头:万达片子
55、旅游龙头:寡信旅游
56、化学纤维龙头:恒力石化
57、传媒龙头:分寡传媒
58、手机游戏龙头:三七互余
59、钢铁龙头:久立特钢
60、地板龙头:大亚圣象
61、瓷砖龙头:东鹏控股
62、插座龙头:公牛集团
63、丝袜龙头:浪莎股份
64、硅龙头:合盛硅业
65、床垫龙头:喜临门
66、公路龙头:现代投资
67、集拆箱龙头:中集集团!
68、航运龙头:中远海能
69、染料龙头:浙江龙盛
70、安防龙头:海康威视
71、风电龙头:金风科技
72、电动车龙头:新日股份
73、酒店餐饮龙头:同庆楼
74、锂矿龙头:天齐锂业
75、电源设备龙头:阳光电源
76、啤酒龙头:青岛啤酒
77、保健品龙头:汤臣倍健
78、厨柜龙头:欧派家居
79、衣柜龙头:索菲亚
80、化装品龙头:北京家化
81、教育龙头:中公教育
82、醋龙头:恒顺醋业
83、胎压监测龙头:华阳集团
我的QQ公家号：股海沉思，欢送存眷，一路聊投资。