目次
我写个攻略吧，通俗人视角。
就是假设我不是律师，我买到了烂尾楼，我该怎么办？
大致上我们分红3个阶段，2条道路。
第一阶段，我们先搞清晰目前几个关键的事实问题：我能想到的第一件事，就是要沉着下来，先留意抚慰家人。不要责备其时打定主意买房的阿谁人，若是那小我刚好是本身，也不要有什么心理承担，从如今起头，到咱们把房子盖好，最少要一年以上，所以早点做家人工做让各人都面临之后要持久维权的现实，包管家庭内部的协调是我们要做的第一步。
第二步，就是起头找购房合同，翻转账记录，打银行流水，把和本身有关的事实整理出来。
我们要搞清晰下列事实：
1、楼盘是不是实的烂尾了？
2、网签存案做没做？
3、交了几钱了？定金、首付、全款？
4、房价是涨了仍是跌了？
那些问题都是和我们本身有关的，不需要依靠其他邻人，也不需要依靠政府、法院、开发商，都是涉及到本身利益的工作。
楼盘是不是实的烂尾了？大要五六年前，我们做烂尾楼案子，经常碰到业主把那个问题摆在第一位，以至业主群有一种风气，就是不允许提到“烂尾”二字。有一些业主坚决地说，我们的楼盘没有烂尾，只是延期交房。
不认可本身烂尾，可能是一种精神推拿，自我慰藉，互相慰藉。但是那种设法有一个根本的概念：停工 ≠ 烂尾。
停工不是一定等于烂尾。有各类原因招致的停工，包罗疫情招致的、规划问题招致的、消防问题招致的、政策原因招致的、股权纠纷招致的。只要资金链断裂招致的停工我们才认为是烂尾。
我们的目的是楼盘的复工，所以底子就是处理掉停工的原因。烂尾，就是资金链断裂的停工，说到底就是要处理钱的问题：要么欠的钱不还，要么找到钱去还钱，要么两个要素同时具备。
而其他因素招致的停工，需要的是排除响应的因素，好比疫情招致的停工，只要等疫情完毕天然就能够复工，规划问题招致的停工，设法被“行政惩罚”或者“拆掉违建”就能处理，我们只要想法子促成那个工作就好了。
那么我们怎么判断我们的房子是不是资金链断裂呢？做为通俗人，比力简单的做法就是开车去工地一趟，找到现场的工人：完全停工的项目，施工方一般也会摆设一两小我看守工地。找到工地和工人探听一下，因为什么原因停工了（工程进度迟缓），大致上就能够晓得烂尾的原因。
网签存案做没做？房地产项目标开发周期凡是有三年，按照我们买房的时间差别，越接近烂尾的时候买入的房子，越有可能基于开发商的原因不克不及一般做网签和存案。
网签和存案会影响到我们之后的决策，就是我能不克不及判断的放弃那个房子，或者我是不是需要比其他有网签存案的业主加倍的勤奋。我该不应“补”购房款进去。
交了几钱了？定金、首付、全款？和上面的问题是一样的，就是若是我交的钱很少，考虑到将来维权的成本和市场因素（房价有可能下跌），判断的放弃首付去买其他房子也不是不成以的。
若是我，交了5万定金，房子烂尾了，我还没有把首付交进去。那个5万我可能就判断不要了。
若是我已经交了50万、100万、150万了，那么总有一个数字是我没法子放弃的，就要继续维权。那个不单单看绝对值，也要看相对值，就是我们交给开发商的钱，占总房款的比例。
几乎每个家庭面临的第一个问题，都是要不要退房，仍是熬着想法子拿房子。而就目前全国那么多烂尾楼客户的最末决策来看，大部门情况下都是选择要房子，少少数人会冒险退房。
房价是涨了仍是跌了？那个对指点我们退房有必然的帮忙，买到烂尾楼，房价的变革无非三种情况：
买房时房价廉价，如今涨了良多。
买房时房价很贵，如今降了。
还有就是没涨没跌。
因为在买到烂尾楼的时候，退房与否是个重要的考量因素，就不能不把房价计算进去。一般来讲，买的时候廉价，如今贵了，我们就倾向于要房，反之，我们就倾向于退房。
因为在烂尾楼案件中，大大都情况下要房都比退房更平安。我举一个极端的例子，我们在某个楼盘有四百多个客户，他们有一部门人是有首付贷，同时，那个区域的房价狂跌，是本来的1/3。所以刚起头维权的时候，就有很多人主动询问能否能够退房，我们就照实陈说了响应的风险。若是地道做数学题，退房是比要房更适宜的，即使是会承担一些风险。
到了本色维权阶段，大部门想要退房的人最末都选择不再冒险退房，而是跟着大队伍要房子。因为通俗人有时候心理上更倾向于“一块钱也不丧失”的稳妥计划，即使拿到一个房价跌了良多的房子，也比丧失一些首付停掉银行贷款买其他房子从感情上更能承受。
第二阶段，我们要找到组织，参加业主群，然后搞清晰业主内部的组织情况：本身的问题搞得差不多了，想好了要不要放弃那个房子，若是不克不及忍痛行员，不拿到那套房子那辈子就完蛋了，那还踌躇什么，想法子收房！有时候就算退房，也是一路把房子盖起来以后，再退才比力稳妥，因为能够不变的化解掉施行难问题。
无论若何，到了那个阶段，你会发现那个案子已经不是本身一小我的工作。
在做出决定之后，第一步就起头找组织吧。
烂尾楼是个群体性案件，和我们买到一个楼盘的受害者邻人们成百上千，想要依靠小我的力量是不可的，必需借助其别人的力量，才气逃出生天。
那个时候我们就处理下列问题：
1、业主群在哪里，有几人？
2、业主群有哪些和烂尾楼有关的信息？
3、业主代表有没有，业主代表做了哪些工做，业主代表筹算若何率领各人脱困？
业主群在哪里，有几人？更好的找到组织的法子，就是去售楼处。因为我们凡是能收到动静的时候，也是其他业主收到动静的时候，前后脚差不了几天一个月的，焦急的业主必然会想着跑到工地、售楼处看看，开发商的售楼处一般就在工地，工地一般也不让人随意进，所以那时候去售楼处，就大要率碰到和本身一样情况的邻人。
你没有进业主群，邻人可能在里面，多去几次，可能就能参加不行一个业主群。
业主群有哪些和烂尾楼有关的信息？用开展的目光看问题，一个烂尾楼从出事，到最初复工问题处理，整个维权周期大致上就是一个登山的过程，前半段上山，情况不明朗，不晓得什么时候到山顶，后半段下山，根本大局已定，要么确定有房子，要么确定有钱，无非是啥时候拿钱入住的问题。
在我们刚进入业主群的时候，凡是是各人还在山脚下，苍茫的时候。
那个时候业主就跟上山探险的爬山队一样，是自在结组的，也是我们认识邻人的好时候。那个阶段得到的信息，实假都有，难以鉴别，我们的更好战略就是“多认识人”“多领会情况”，那个阶段最重要的工作就是要么参加某个团队，要么本身组织个团队。
我的战略是，谁给我的谍报最多，我就跟着谁走。哪边人最多，我就跟着谁走。
信息一般都有什么呢？信息大致上能够分红两类，一类是开发商的信息，一类是政府的信息。
烂尾楼维权的初期，通俗人要么去找开发参议说法，要么去政府寻求布施，那个阶段还不会呈现法院。开发商那边的信息，凡是来讲，事实部门能够参考，开发商给出的说法，不克不及当实。
好比，开发商说，各人别急，本年岁尾交房，我们没事，只是我们和总包有纠纷，只要我们把总包换掉就能够复工（泰禾就是那个说法）。那里面独一实在的信息是岁尾之前交不了房，开发商的所有信息都是让我们等。
政府那边的动静，最有用的单元就是房管住建部分，全国各地都是那个单元负责商品房预售（答应证的发放）、施工（答应证的发放）、预售资金的监管（审批）。所以当呈现烂尾楼之后，那个部分也是一个最次要的谍报来源，因为若是烂尾楼能复工，凡是他们也会参与，以至是最次要的处事部分。
政府在烂尾楼中饰演什么角色呢？
有的人主张，政府承担更大的责任，要强调政府因为监管不力所以有责任，它招致什么后果：政府出钱盖房子，有关人员坐牢。而现实上，政府的责任其实不足以招致政府出钱和有关人员坐牢，大都时候只是我们一厢情愿。
政府在之后的过程中的角色，更像是一个“协调人”“筹谋人”，他的感化是能够协调银行、政府、法院、各个本能机能部分互相共同，你若是一厢情愿的要他出钱是没有意义的。
在那个阶段，必然会有人比我们先找到政府，那么政府就会去领会一些情况，也会找开发商，所以政府会给我们一些反应，流入业主群，那些信息就相对更实在一些，好比：监管资金还剩几，复工还缺几，开发商对外欠几，施工方和开发商的纠纷是什么情况，那些都有利于我们下一步整个业主群体的决策，是等，仍是打。
业主群别的一个重要的信息，就是业主群的业主代表，咱们也能够说是定见领袖，也能够说是积极业主。为了制止维权的时候被协调，每小我都有本身的战略，有的人不肯意让他人晓得本身是代表，怕差人打德律风，有的人就很间接。
若是我们搞不清晰谁是业代，那么凡是我们就能够察看，谁发言最积极，都是“带动他人”的，类似于喊标语，或者阐发情况，信息最多，有引导各人（类似于狼人杀带节拍）。或者谁是群主，一般就能问到详细是谁在率领各人。
我们为什么要搞清晰谁是带头人呢？因为，跟一个好指导是出格重要的工作。若是没有靠谱的指导，就不能不本身做指导。我们的最末目的是把房子盖好，若是能躺平，躺平也不坏的。
判断一小我靠谱与否，我次要看以下几方面：
第一，那小我能否理性。
第二，那小我能否英勇。
第三，那小我能否有动作力。
第四，那小我能否听得进他人的定见。
第五，那小我的人品若何。
能买的起统一个楼盘的房子的，各人所处的社会阶层不会差距太大。那时候咱们是为了房子考虑问题，凡是来讲，文化水平越高，时间越多，被“中国特色”影响越小的人，越合适率领我们把房子该起来。
什么叫文化水平高？就是不克不及是小学结业，最少大学生起步。
什么叫时间多？就不克不及是个高三学生，更好是家庭主妇、记者做家什么的。
什么是被“中国特色”影响小？就是不克不及是体系体例内的在职公事员，尤其是干到快（已经）退休的那种，那种邻人很容易妥协。
第三阶段，分红两条道路，一条是业主道路，就是跟从业代找到处理计划，一条就是业代道路，率领各人脱困自救。颠末了前两个阶段，我们搞清晰了本身的问题，也进了业主群，如今就是做出最重要决定的时候：要不要站出来率领各人。做为业主，我们应该怎么做？做为业代，我们若何率领各人？
做为业主我该怎么做？当有一群人正在勤奋盖房子的时候，我们去再拉一个团队的感化，可能就是让大伙分离了力量，所以不到万不得已，更好的战略其实就是躺平，跟着业代去维权。
若是我很忙，我就在群里，偶然存眷一下动静和进度，要一个业代的德律风，私底下能够交换交换。各个几个月，请业代吃顿饭，若是有前提，能够赞助业代一些人力物力资材，究竟结果业代胜利了我就胜利了，我搭个便车混到一套房子，风险和精神都是人家付出，我必然要表达我的心意。
每小我本身的前提和情况都差别，有可能我只要两天不上班，我们全家要饿肚子，有可能我在机关工做，维权活动我没法子参与（指导会找我谈话），所以当业主代表其实并不是常规选择：一个数千人的小区，业代也只要那么几个，可见大要率我是要“搭便车”的。
既然搭便车，也有搭便车的端方：起首是要学会不唱反调。
我们讲买到烂尾楼是个烦心事，一群人里，有本质高的人，也有本质低的人。本质低的人，会把他本身买到烂尾楼的委屈，发泄到离本身比来的人身上，最典型、且恶心人的做法，就是阴阳怪气的在群里公开攻讦和责备业主代表。
外斗不可，内斗一流。群里搞接龙给12345打德律风的时候，他不打，群里说一路去住建局，他不去，群里说开个腾讯会议，他不参与。但是他一闲下来，就在群里打一段字：“我们已经被开发商坑了一次了，我们又被你们坑了一次！停工都半年了，你们搞成什么了？”
闲的时候骂人，交钱的时候也要骂人。业代在群里筹集维权经费，就触到他的逆鳞。还有什么时候他要折腾呢？就是让他出力，他就不出。他会讲那么几句话：
“我就在家躺着，看着你们折腾，归正你们弄成了，我也有房。”
那一章节讲的就是“怎么安恬静静的搭业主代表的便车”，我做个通俗人，撑持业主代表的动作，好一点我就动作上撑持（让去哪儿去哪儿，让发什么质料发什么质料），经济上撑持（目前我见过业主集资最多的就是深圳的一个案子，一家交了十万的维权经费，还有一个浙江台州的一家一万，其他的大部门项目也就几百块钱，和房子一笔都不克不及算钱）。平淡一点，我就在群里偶然接个龙、点个赞、鼓个掌，说句业代辛苦了。
但是把“搭便车”那个约定俗成的工作间接讲出来发到群里，只要一个效果，就是让率领各人的人瓦解。业主代表看到“你们干我躺着”，就会第一时间联想到其别人也会看到那句话，以致于之前撑持他们动作的人，之后一路躺着不再撑持。原来就是一小群人带动一大群人的项目，外敌当前，还要每天抚慰本身人的情感，拖着各人走，如今可好了，一句沮丧话就干掉一大群站着的人。
“躺平”也有躺平的三六九等，做不了阿谁更好的，也不克不及做那个最差的。
做为业代，我们若何率领各人？片子乱世佳人里，有如许一幕：
郝思嘉站在一群兵败如山倒的人群里，茫然四顾，乱成一团。
当我们面临一个最差的场面，钱已经交了，贷款也在还了，楼盘停工了，找到业主群，进去看到一片惨像，百孔千疮，妊妇临产、伤兵满营、群龙无首、也等不到任何救世主的时候，你就晓得“天将降大任于斯人也”，硬着头皮上吧。
其实也没什么难的，我们梳理一下，只需要处理四个问题：
1、连合群寡，获得撑持。
2、联络指导，搜集信息。
3、按照谍报，整理计划。
4、率领各人，施行计划。
连合群寡，获得撑持买到烂尾楼，可能良多时候我们都在“等”，开发商政府给了好动静要等，打讼事立案要等，复工施工要等，动作其实是少数，期待是大大都。但是我们不克不及不明不白的等，因为我们若是抱着合同回家睡觉，就无法制止出了各类“幺蛾子”我们还不晓得，没有及时去动作。
我们已经复工的一个楼盘，业主委托的时候，是因为比及了法院拍卖调了他们独一剩下的一块没卖的房子，最初固然房子盖起来了，但是每个业主都加了钱。
为了制止那种情况发作的时候我们一筹莫展，以至毫不知情，日常平凡在业主群，就要按期的给业主们开会。业主代表的一项次要工做，就是要告诉各人放弃期待，因为期待往往烂尾楼更大的仇敌。我们最怕的是什么，是房子十年二十年的烂下去，要晓得今天但凡烂尾十年二十年还没盖好的，那些业主也并不是没有维权。
更详细一些，好比凡是第一步，我们要做一个工做，就是告诉各人，烂尾楼维权不消等交房时间。
那是几乎所有业主代表的第一个配合问题，我的交房时间是本年岁尾，那我是不是要比及岁尾再动作？那个时候我就会反问一句：开发商资金链断裂，必然是外债所迫，那么债主们会不会等交房时间再讨帐？伶俐的业主代表往往马上就大白了。
联络指导，搜集信息我们说个很详细的尺度，监管账户还剩下几钱？指导就能够给出三种回答：“有钱”“有5000万”“有5000万但是还差2000万的资金缺口”
我们能够按照我们得到谍报的有效性，来反过来测算我们息争决计划的差距。我们就晓得目前政府多大水平上能帮到我们。烂尾楼是一道题，解题的前提是晓得标题问题，若是连标题问题都搞不清晰，就更别指望能把标题问题解出来。
碍于情况所限，有时候我们不克不及包管本身总在最有力的位置，就是可能那些信息要依靠其他业主，但是我们要处理的第一个问题，说到底仍是我们代表了几人，就是哪怕什么都不晓得，但是因为我们无法被绕开，那么那些信息就迟早会全方位的给到我们，帮忙我们决策。
19年的时候，我和冯苏言律师照顾了几百份受权书参与一次政府法院组织的会议，指导坐在台上，每隔几分钟就走过来和我和冯律师打号召，并非因为他们多重视从远道而来的律师，而是此次会议上我和冯律师代表的几百位客户的决定会招致整个项目判然不同的后果。
按照谍报，整理计划前期我们需要掌握的信息，最重要的就是“资”和“债”。
所谓资，就是钱和房子，再详细一些，就是监管账户和没卖的房子（地盘、商铺、车位等等），法令术语叫剩余货值。
一般来讲，烂尾楼，就是有钱是一种法子，有房是一种法子，没钱没房是一种法子。
若是有钱，我们只要包管那个钱不继续流失。若是没有钱，或者钱完全不敷，就只能找钱，而找钱无非就是要么“卖房”（引入接盘侠素质也是卖房换钱），要么我们本身添钱盖房子，或者痛快各人一路退房（破产清理），把首付款拿回来。
光处理钱有时候还不克不及间接复工，因为凡是烂尾楼开发商还有一屁股外债，那些外债迟早会掏空项目，要么折腾走如今剩下的钱，要么就是把如今剩下的没卖的房子拿去抵债，那显然都对复工倒霉，所以我们更好也要晓得次要的债权人是谁，除了开发商，那些债权人对我们（购房人）来说，其实是维权中更大的敌手。
有钱，也不等于复工，因为钱还要平安的到施工方手里，最末能做到完工交房。我们退一万步说，良多购房人（业代）城市想到从业主那里筹钱自救，却少有胜利案例，就是因为没法子包管钱能平安的抵达施工方，也无法处理钱给了施工方施工方不会盖到一半停工继续要钱。
所以我们既要处理钱，又要处理一个风险，就是要稳。烂尾楼，快不是最重要的，最重要的是稳，是更好一次维权把房子盖好，两次我就没有气力了。
我们能够根本把“战略”分红两部门，一部门是那个数学题，一部门是物理题。什么是数学题，就是一个“等号”，等号是我们有几钱，等号右边是我们要花几钱。
好比一个烂尾楼，复工复建的资金缺口是6000万，总包说房子完工到手6000万能够垫资复工，监管账户有4000万，如今就差2000万，项目如今有200套房子没卖被抵押给银行。那么数学上只要把那两百套房子卖的钱算出来，大于2000万，那个数学题就成立了。反推出来我们下一步要想法子处理那个银行“抵押”。数学上把帐算清晰了，接下来就是物理问题：排除障碍。
率领各人，施行计划。若是给我一杆枪，我把债主一枪打死，开发商不消还钱了，抵押解了，房子一卖，楼盘复工了，我被带走了。
物理上排除阻碍，有些过于魔幻，那时候就要换一个兵器，好比把枪换成判决书。在我们那个魔幻的游戏里面，你会碰到很魔幻的工作，好比，银行不肯意解抵押，但是在有法院判决裁定的情况下，他又无所谓会吃亏。
你会发现，债主们是很好玩的，在你什么也不做的时候，他们就去打剩余货值的主意，但是当你起头动作的时候，他又能够不在乎钱：银行的指导存眷的是本身的风险，你让他盖印解抵押他可能不肯因，因为如许他就要担风险，但是若是法院判决做出之后，他就能够把判决书当成不承担责任的托言，日常平凡矢口不移不允许的工作，他也毫无问题。
在我们维权的过程中，会面临各类各样的障碍，我们内部的障碍，好比在群里乱开枪的邻人，我们外部的障碍，好比远在1000公里外的法院的施行，我们上面的障碍，好比专班指导们接到市里商务局的德律风，说那个开发商不克不及死，必需活着，还得“让他几赚一点”，来自老天爷的障碍，好比一场疫情，让我们赋闲下岗，楼盘复工也遥遥无期。
要晓得，今天你即将面临的所有问题，在几百上千个案件中，我们已经全数都碰到过了，目前为行大部门问题最末也不是不克不及处理的。不管有几问题，只要群寡连合，标的目的准确，无非就是因地制宜、勤奋对峙。
我能够考不上清华，但是我不克不及不参与高考，我能够赢不了角逐，但是我不克不及下场，那个时候要借用郝思嘉的一句名言：
写到最初，写一下留意事项。
留意事项1、不成以违法信访，包罗请愿游行、堵门堵路、拉横幅喊标语，政府部分有德律风、邮箱，你也能够间接去，合法的反响问题的渠道是敞开的。但是组织那些活动想引起指导的重视，在组织的过程中就会涉嫌“侵扰社会次序”，若是不是差人宽大，三年以下有期徒刑是实的存在的。
2、不成以和公职人员发作肢体抵触。把开发商的老总打到骨折，是成心伤人，把他堵在楼里关他三天，是绑架，把差人的手挠一个小口子，就是袭警，固然后者看似微不敷道，但是却是维权中业主锒铛入狱的第二常见情况，必然要制止。
3、面临保安的时候，能够礼聘保镳。开发商之所以看上去很牛，无非就是他晓得礼聘安保公司，供给一天每人一二百的安保办事，那些安保公司同样也能够被业主礼聘，各人各自傲但一个保安，业主群里几百人能把开发商的保安吓得尿裤子。但是若是本身肉身闹革命，在售楼处被保安脱手打也不奇异，我们说，君子倒霉于危墙之下，若是对面人多，更好的做法就是立即跑路。
孙子兵书有云，十则围之，五则攻之，倍则战之，敌则能分之，少则能守之。那里要调整一下细节，就是要留意，不是十则揍之，也不是少则守之，应该是少则溜之。
4、能连合的时候尽量连合，大局不决的时候，不要率先攻击本身人。各人都是购房人，可能只是对维权观点差别，道路差别，不要上来就扣大帽子认定某人是开发商的内奸卧底和叛徒，而是主动沟通、渐渐察看。
5、少打字，多开会。业主群里面更大的问题就是聊天刷屏，每小我颁发概念的时候都认为本身打的字被所有人看到，而现实上每小我都只能在翻开微信的时候看到比来的几条动静。所以你认为你发了一个动静@所有人，就等于所有人都看到那个动静是不现实的。但是多开会有助于我们连合各人，固然仍然会有人不来开会，但是不开会的人晓得开过会而他没有参与，他在言论层面就缺乏合法性。那就制止了群体动作中群龙无首、议而未定的场面，开会定了的工作，不管日常平凡怎么提定见，都是开会定了的工作。
6、在群里说话打字必然要稳重，因为群里明面上500人，现实上是502、503人。光靠查身份证看购房合同是没有意义的。
7、没事不要乱骂政府。房子已经烂尾了，要把房子盖起来。一般来讲，和你对接的指导，和昔时开发商开发批地的指导，不是统一小我，以至不是统一届人，统一个单元的人。代表政府来治理烂尾楼的人，不论是法院的，仍是住建局的，和我们一样也只是一个通俗人，若是不是上级指示、工做职责所在，他是千万不想管咱们的。
我经常看到业主群有人动不动就指名带姓的说“张狗”“李狗”，把本身买到烂尾楼，对社会的愤慨转嫁到我们面临的一个（潜在的）帮我们处理问题的人身上，不单倒霉于我们住上房子，对我们内部的关系也倒霉。今天骂政府，明天骂业代，没住上房子骂，住上房子也会骂。
保留恰当的愤慨，但是也要晓得本身的愤慨的意义，若是愤慨不克不及进步我们的做战才能，还会给我们带来消极因素，那我们就应该对愤慨（的言论）加以限造：要骂就骂开发商，开发商从老板到销售。根本没有阿谁烂尾楼依靠开发商盖起来，讨好、吹嘘开发商的根本都是内奸卧底和叛徒。
十分期间，必然要有十分手段，若是自在的言论不克不及让我们住上房子，该踢人就得踢人。