燕郊，京畿冲要，明清期间曾是皇室贵族出京东巡的第一站，被称为「天子脚下，御驾行宫」。
历经岁月沧桑，封建皇权已成过去，在现在102国道上的行宫村，我们暂可窥见汗青的一隅。
昔时天子脚下的燕郊，今天成为北漂最初的退路，过去10年小镇生齿增长92%。每天早上，住在燕郊的年轻人，在公交上做着北京的梦。
关于燕郊楼市的根本面，能够翻看我的上篇文章《燕郊，北漂之痛》。今天不讲宏不雅，不煮鸡汤，来个贴地飞翔。
01
6月后，楼市各大V一夜之间，把投资风向标插到了那个河北小镇。
从一二线城市转战北方小镇，投资起头「碧桂园化」
习惯了TOP开发商的投资客，来到燕郊有些不服水土，我的万科融创中海保利呢？
那个实没有，燕郊楼市，只属于「两福两达」
1，福成集团
本地盘产四巨头之首，开创人李福成，放牛娃身世，一句「专为北漂盖房子」把本身推上了燕郊首富之位，财产遍及地产，投资，餐饮，购物以至殡葬。
「在燕郊，谁也躲不外福成！」
吃的有福成肥牛、烤肉，喝的有福成牛奶，住的有福成开发的房子，要租房、买房、卖房有福成好房，宴会聚餐有福成大酒店，末极置业有灵山浮图陵寝，开发规模之大，以至在燕郊有一条「福成路」。
出租车师傅告诉我，整个燕郊一半都是他的，我们习惯叫他，「李半城」、「燕郊李嘉诚」
在福成二手房小区门口，有座显眼的雕塑，一个挥着鞭子的汉子，身前是8头金光闪闪的壮牛。「福成赶牛」，记录着李福成意气风发的转型之路。
一个小区里，4家「福成好房」，新房分销，二手房租赁买卖，两手抓两手硬。
福成开发的代表做有三季，5期，6期，青年社区，抱负新城……楼盘的共性是：大社区，高容积率，单价廉价，品量差。
来，感触感染下那该死的压迫感：
去岁尾，国道旁的福成东尚雅苑入市，单价17500起，恰逢环京楼市政策的放松，售楼部人山人海，开盘秒清，购置力反扑.JPG。
上个月，福成禧悦里开盘，项目间隔地铁口潮白大街站1000米，自驾走燕潮大桥15分钟到北京东六环。而缺点也很明显，生活配套匮乏，期待周期长，以及，福成的口碑。传闻首开只卖了30多套，封盘筹办明年加推。
2，汇福集团
老板曾是高楼镇的一把手，靠着当地粮油加工企业改造下海经商兴办汇福。开发项目有：普罗旺斯，纳丹堡，悦榕湾，以及，汇福尝试学校，汇福商务酒店
3，兴达集团
夏威夷燕郊分夷，开发小区：东方夏威夷，夏威夷北岸，夏威夷南岸，夏威夷蓝湾，清一色英伦风情建筑。
△东方夏威夷别墅区
在售项目是南城的夏威夷蓝湾，2009年拿地，现房、精拆修。早年过低的地盘成本让兴达赚的盆满钵满，毫无回款压力，佛系卖房。
高层单价2.3-2.4W，面积从79平-134平。小高层还未开售。
在ArtDeco建筑气概烂大街的楼市，兴达一张图走全国，仍然延续着多年稳定的外立面，只是，那肉眼可见的涂料劣量感……
4，燕达集团代表小区：首尔甜城，星河皓月，星月运河，以及燕达病院（三甲）。
此中首尔甜城最为出名，小区情况、绿化在燕郊首屈一指，大面积的水系十分考验后期物业的维护才能。
2017年3月，楼市大行情+传说风闻地铁颠末的双刺激下，项目一路狂飙至43000，泡沫撇清，现在25000均价。
背靠弘阳广场，京秦高速，生活购物、进京通勤都较为便利。
02
其他项目？
1，御东瑞璟
仍然是当地开发商，三河市寡诚易达。地处南城，一期珺璟本年已交付，在售二期瑞璟和三期悦璟，中式建筑气概，低密，改善品量。2梯2户设想，当前均价27000-28000，面积83平-105平。
一期交付的品量还不错。缺点是，两房户型一般，2梯2户竟然非边户的房间是暗卫，绝！
2，港中旅海泉湾
燕郊罕见的国企开发商，自建立的三河市港中旅学校也于本月挂牌北京尝试学校三河校区，公办九年一贯造，2公里到燕达病院。医疗，教育配套齐备，央企物业，在二手房市场是硬实力。
西出口的开通，从项目一路向北，通燕高速、京榆旧线、燕顺路、102，自在切换，间隔地铁口比力远。
在售二期南区，现房，23000均价，产物设想一般，四周待开发地盘比力多。
3，中兴和园二期
燕顺路项目，与北京通州，只要一座燕潮大桥的间隔。国企中投开发，现房，均价22000，缺点是：人车不分流，小区绿化，路面一般。
4，碧桂园时代城
非纯正的五礼拜血统，碧桂园与三河建荣结合开发，碧桂园操盘，比来几年两边发作多起合同纠纷，合做方已被列为失信被施行企业，因为泊车费贵的问题比来集体维权。
合做开发，最末1+1＜1，小区的绿化，外立面，路面，如今只能给你个一礼拜的家了。
03
4年前高位站岗的投资客，面临被新房分销裹挟下的燕郊楼市，趁着投资热度，起头忍痛割肉。
全燕郊二手房贝壳挂牌量：2万套
北城，天洋城在售二手房：902套
南城，天洋城
4代二手房：442套
动辄成百上千的挂牌量、同小区互相砸盘、新盘遍及比四周10年内房龄的二手房贵3000以上，那是燕郊特色。
一大波人想着抛售，一小撮人想着抄底，在燕郊那片奇异的地盘上，卖方买方擦肩而过，互道SB。
盘桓在18000-20000的二手房价格，是颠末市场的完全查验，购房人用实金白银买出来的，而新房的订价权在开发商，现实参考意义不大。在燕郊买新房，先去看看附近3公里范畴的次新。
04
做为北京的睡城，燕郊最不缺的就是房子。
燕郊在售新盘16个，若何选到跑赢大盘的房子？
传统的投资逻辑，涨幅三件套：通勤、教育、品量。
1，燕郊能级有限，教育量量一般，学区无溢价，关于睡城：
通勤＞＞教育
酒仙桥-望京附近上班的年轻人，会选择京秦、京平高速附近。而在通州、国贸附近上班的，依赖的仍是燕顺路、燕灵路。通燕高速，只是跟着时间推移，自驾优势将逐步被M22地铁的便当替代。
迎宾路＞燕顺路＞燕灵路。
沿着迎宾路，只看地铁口2公里附近楼盘。
2，燕郊的二手房品量遍及较差，站在将来看燕郊，当下只选择情况好、物业负责、人车分流的小区，房住不炒之下，楼市的涨幅最末仍是回归栖身。
3，购置一室，在过去被良多人认为是投资上车的更佳品。门槛低、好租快、城市白领接盘，但在燕郊，那套理论失灵了。
关于在燕郊租房北漂来说，忍耐公交通勤，用时间换空间的前提必然是：租金廉价。那就招致了燕郊的房租天花板十分受限。
关于在燕郊买房的北漂来说，故土回不去，异乡留不住，北京户口无望，上车北京资金不允许，考虑婚后的孩子教育，不能不选择燕郊。
而关于北漂家庭来说：一室是鸡肋，两室是过渡，只要三室才是生活。功用＞面积，小三室才该是最将来。
谨记：投资品，永久不会是更好的投资品。